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房地产从拿地到销售各阶段该如何融资?

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-07-13 点击:

  整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资,第二步是房地产开发贷款,第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线%以上,在武汉这样的二线%以上。

  相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

  开发商土地融资有四种方式,股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少,因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,委托贷款当前已无法操作;目前最难监管,且实践最多的,是明股实债和股+债。

  但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

  有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决,对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10-13%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

  此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况,一方面新进开发商能输入品牌,另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定:

  (1)约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入,甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用;

  (2)约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用(含保证金和土地款),后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款,新进开发商承担一定利息。

  短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。

  目前国家非常鼓励此类融资方式,股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中,在“拿地”期间、“四证”未齐全期间,债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款,“股权转让加回购”类受到严格监控,最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。

  目前地产金融监管政策更多针对金融机构,因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间,且2018年的业务规模呈激增趋势,如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台(如某云商金服集团)以及开发商旗下的金控平台

  市场上,一些总包单位(施工企业)为了提前获取施工项目,会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全,也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估,总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高(大部分金融机构偏向做当地项目)。

  顾名思义,银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后,拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前,并购贷的适用越趋严格,且各个银行的风险偏好不同,项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。

  信托并购贷与银行并购贷操作接近,与银行并购贷的准入标准趋严一样,信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线.私募基金

  在银行和信托资金收缩地产投融资业务后,私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严,如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等,而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为,也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。

  但是相对于其他的融资方式而言,私募基金仍旧有较大的灵活性,如通过包装不良资产的方式,对接私募基金实现前端融资。

  目前地产金融监管政策更多针对金融机构,因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间,且2018年的业务规模呈激增趋势,如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台。

  b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求,具体以住宅项目为主,做机构所在地项目的融资时对融资主体(开发商)资质要求较低,外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等,主要介入范畴为配资拿地,拿地保证金,并购等环节,当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径,且融资周期要求短平快,一般不会超过1年,优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处:一方面国企获取资金成本低,因此投出去的成本也相对较低;一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。

  根据项目去化特点调整抵押物范围,释放资金需求压力在未取得四证前,规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费,和支付给承包商的工程预付款及各项税费。一般而言,规划设计费用只占建安T程费的3%左右;工程预付款一般为合同总价的10%-20%。

  近年来,典当以其快速、短期、便捷的特性,成为中小开发商的融资渠道之一,有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙,有其

  2)与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比,典当贷款手续十分便捷,能够迅速及时地解决用户

  资金需求。3)客户向银行借款时,贷款的用途不能超越银行指定的范围。典当行则不问客户贷款的用途。

  进行了严格的限制,房地产企业开始转向典当行申请土地使用权抵押贷款,并以此作为“过桥贷款”

  完成房地产项目开发的资金需求。一般情况下,典当行会按土地拍卖价格的50%发放典当金,对于一些资金实力比较强的房产公司,这个比例会适当提高到60%。

  较高,月利率约在2%~5%之间,折合年利率约24%-60%,远高于银行贷款利率,所以贷款资金使用时间不宜过长,典当的赎回期通常是三个月至半年,房地产企业应在符合商业银行贷款条件的情况下,尽早归还典当金,节约资金成本。

  通过票据融资,开发商可以延后付款,由于对于施工方来说,票据融资的利率较银行存款利率高,对于开发商来说,其融资利率较银行贷款低,可以说是一种双赢的融资模式。而

  且能以虚拟资金的形式实现合作,减少了重复支付,加快了周转,提高了效率。更重要的是,票据融资无需真实的交易背景,资信良好的中小企业在营运资本短缺时,能避开其他融资方式面临的困境,并筹得其需要的资金。达到预售条件的销售资金回笼

  预售情况下,开发商缴纳土地出让金获得土地资源,通过土地抵押融资支付工程建设启动款,达到预售条件开始销售实现资金回笼,支付工程进度款;在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利,开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正,获得项目开发利润,项目交房之后确定权属转移,正式完成利润确认。

  1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金,并依法取得土地使用权证书。

  一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说,商品房预售时,房地产开发

  汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问第三版块

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