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上海的房子只会越来越值钱

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-08-01 点击:

  无论是一线案场访客量明显增加,人们对购房的热情开始回升,还是三月份二手房交易量大概率能够到2.6万套。

  上海从2016年11月后再没有那个月交易量能突破2万套,而且2.6万套这个数据,你放在上海历史二手房成交轨迹上来看,也是一个非常好的数据。

  这个时候很多朋友就会问,房价都怎么高了,为什么还有怎么多人买呐?毕竟,像上海这样的房价水平,会让很多在上海奋斗的年轻人,喘不过气来。

  这反映,上海的房价在全国来看,都是不低的。而且这还是在上海的限购政策,长期非常严格的状况下。

  1990年到2018年,这29年,上海的年化涨幅是14.1%,这个数字乍一看非常不错。但是如果结合近三十年,中国年均线%来看的话,其实是堪堪跑赢而已。

  所以,除了个别年份(涨幅超过30%)以外,短期持有房产,即使一年能涨15%,也无法赚到什么钱。

  因为货币的贬值的速度实在太快,另外,不满2年的增值税、个税、融资成本、中介费也会占据大量的成本。

  所以,接下来,我们来做一下横向的对比,把上海和非常重要的强二线城市杭州进行对比。

  首先,目前,杭州的土地供给收入已连续2年全国第一。大量卖地,必然会转化为新盘供应,既想维持高房价,又想持续大量卖地,长时间来讲不可能实现。

  同时,过去两年杭州进行了大量拆迁的工作,这也为购房市场创作了大量刚性需求,同时,亚运会的利好预期,一直在延续,但拆迁总有结束的一天,亚运会也总有开幕的一天,而之后的杭州市场,将会走向哪里,我们不得而知。

  如果,对比上海和杭州房价中位数(70%的交易量),上海成交量超过7成是300万以下的房子,而目前,杭州现在的平均成交总价已经超过200万,实际相差已经不大。

  另外,在经过2年大涨之后,杭州房价部分区域的价格已经到达了四五万,最高甚至已经七八万。这无论是和当地的收入水平,还是城市整体的定位,都有一定的背离。

  所以,如果讲上海房价被低估,很多人会不同意,但相比杭州而言,上海更具有购买价值如今应该说是不争的事实。

  可是最近几年,上海的房价上涨已经被的严格控制,不要说外地人买房子限购,上海人也限购了,人们还怎么投资?

  当然,还有一个办法就是离婚,但现在连离婚买房子都被管了,政府会要查你什么时候离的婚,离婚后买房子钱怎么来的?是不是老公给你的?同样的,企业投机性的购房行为也基本被堵死。

  其实,只要你用心看住房交易数据就会知道,目前在上海买房子的,大部分都是在置换,卖掉小的买大的,这能叫投资需求吗?

  据统计,2018年上海拍出125块住宅用地(包括含住宅的综合社区),总计建筑面积约为1078万㎡。

  不仅如此,2017年的上海也拍出了124块住宅用地(包括含住宅的综合社区),总计约为1160万㎡。

  因为,动迁安置房、保障房+租赁住宅体量超乎你想象,单独2018年,上海出让的动迁安置房、保障房+租赁住宅。就有约759万㎡!

  而按照过去10年,上海新房市场,年均去化约1086万㎡来计算,商品住宅用地缺口,足足有767万㎡。

  虽然有人会说,动迁安置房、保障房+租赁住宅也会供应到市场,能让更多人居者有其屋。但对于真正的上海人,或者真正上海购房的主力人群,来说,前两者根本和他们没有多大关系。

  对于他们,置换优质区域的好房子,购买核心地段的好产品,会变得愈发困难。因为,根本没有多少供应了。

  而往往没有充分重视供给方的因素,当供给短缺导致房价上升的时候,政策却通过打压需求来控制房价,最后是误伤却是刚需。

  首先,要缓解上海线城市房价上涨,造成的刚需无法完成基本置业的问题,唯一也是必须要做就是根据人口流入的趋势增加土地供应。

  首先,一定有地。我们通过百度的卫星地图,可以非常直观的发现,上海现在至少还有三分之一的用地还是农业用地。

  讲到这里,我们来横向对比一下,我们和东京,或者说,上海都市圈和东京都市圈。

  东京都市圈就是由多个中小城市共同连接起来,这些城市中通过轨道交通来串通。半径在50公里左右,人口是3700万。

  而如果将上海的行政管辖边界和周边的嘉兴、太仓、昆山加在一起,半径大概也是在50公里左右。

  上海的土地开发强度接近50%。这个数字看似惊人,不过,如果将上海的数据和东京作比较就会发现,东京都的开发强度,同样接近50%左右,但东京都市圈的土地开发强度是31%。

  如果计算上海加上苏州的土地开发强度,其实只有20%,这就意味着,我们的土地开发潜力还非常大。

  上海的城市发展,一直是各个新一线城市的例子。过去,上海的城市发展的特点是:打着多中心名义的摊大饼

  而这样的好处是:路网结构越向外反而越好,上海内环中环的路网还是老城的结构,又窄又弯,到了上海外环附近反而有了比较好的路网。

  当然,我们欣喜的发现,上海越来越向着更加“卫星城”的大城市扩张方式发展。

  在北面,我们有着全球最大的造船基地-长兴岛江南造船厂,055万吨驱逐舰和国产航母正在此紧锣密鼓地建造;横沙岛的填海工程已经进行到第八期,将填出超过100平方公里的土地。

  在南面,超级工程洋山港的第四期已经投入运营,使上海港的集装箱吞吐量占据全球的十分之一;吹着海风的临港新基地虽然偏远,但已有了庞大的规模,而特斯拉工厂的落户将锦上添花。

  在东面,浦东机场未来将铺出第7条跑道,成为超级巨无霸,而国产大飞机正在毗邻的祝桥航空基地进行制造;川沙的迪士尼夜间烟花璀璨,在隔壁的张江,芯片和医药研发中心鳞次栉比。

  在西面,嘉定有中国最大的汽车制造基地,零配件企业密集,整车龙头辐射整个长三角;巨大的虹桥枢纽繁忙而有序,空铁联运效率极高。

  长三角升级为国家战略之后,上海过去是,未来也始终是长三角的龙头,这是毋庸置疑的。

  所以,无论是上海房价的底层逻辑,还是上海城市发展的底层逻辑,其实就是三个字。

  甚至可以讲,上海是全国仅存的几个,一定程度上,可以盲买的城市。只要你的房本上写着“上海”两个字,就不会有太大问题。

  而且,上海只是因为调控过于严格,购房门槛太高,购买力被人为的限制死了,一旦放松一点,房价将会再次上涨。

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