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在烟台一线房企也迈不过去的开发门槛长什么模样?

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-09-01 点击:

  闲来无事,随手翻看了一下烟台最近的挂牌地块,看了一阵子,不得不说现在房企的日子是真的不好过——市场需求下降了,房子不好卖;融资环境收紧了,贷款不好贷;买房人理性了,忽悠不动了;棚改数量减少了,棚改红利变小了;现在就是想拿地,都不是一个“有钱”就能办得了的了。

  但是现在除了价得高,还有各种各样的附加条件——过亿的外资保证金能不能拿出手?产业有没有?

  门槛一道高比一道,本地的中小房企基本望尘莫及,翻翻这几年的土地成交记录就能看出来,土拍俨然变成了头部一线开发商之间“王者的游戏”。

  一线房企财大气粗,手里攥着大把一线城市动辄几十亿的“血拼”经验,当然不会在烟台这样的二线城市被门槛绊倒,但总有时候会有些门槛大家都不想迈——要么是土地价格过高,但地块配套规划等等“德不配位”,夺地之后开发利润低;要么就是门槛实在有点偏,像是什么产业园、运动场,就算是一线房企不缺钱,也实在少有拿地运作的本事。

  简单来说,土地价格上涨、交易条件太多——开发商毕竟是商人,天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往,利益不够,商人是绝对不会转而来谈人道主义和慈善事业的。

  2019年年初到现在,流拍地块一共4块,终止地块1块——今天我们不妨就来看看,这些一线开发商也不想迈的门槛到底长得什么样子。

  1月7日,烟台高新区南寨旧改地块挂牌结束。作为区域内少有的出让地块,结果却爆了冷门,无人出价最终流拍。

  从地块位置上看,位于高新区学府东路南、海澜路东,虽然周围商业配套略显单薄,但旁临几所高校,还有一期已经投入使用的烟台北航科技园,地块的产业和居住价值未来必定有所提升,也算是有潜力。

  从价格方面看,考虑到周围1.2万左右的房价,3200元/平的楼面价也不能算高。

  这样的地块之所以流拍,只能从附加条件上找问题了——交易附加条件中作为起始价的5.5亿有外资要求。

  虽然当时人民币汇率还不至于“破七”,但中美贸易战的影响却是从18年就已经开始了,5.5亿在汇率方面带来的并不是一个小数字的加码,房企谨慎拿地自然难以避免。

  其实这一点从地块的二次挂牌上也能看出端倪——6月初,南寨地块再次挂牌,土地起始总价由原来的55354万下调至49500万元,楼面价随之降至2800元左右,并且增加了地上建面。

  外资压力减小,楼面价调低、地上建面增加盈利空间升高,调整之后,地块最终顺利“出嫁”。

  从地块位置上看,地块位于莱山南部高铁南站版块,目前南站即将扩建,无疑是项目最大的利好。从用地规划图来看,在地块西侧将建起新的绕城(荣乌)高速立交,城铁南站的便利交通可以为项目增光添彩,此外附近的文登整骨医院正在建设,周边医疗配套得以加强;而且周边新盘稀缺,不论从那个角度,这一地块都有很不错的发展潜力。

  然而最终流拍,对此有地产人士解释说可能是里面过于高的安置房比例,但是看过6月地块二次出让的信息之后,地块中包含的安置住宅的面积一分不少,而且总价还比之前提了70万。

  K叔对于此也曾摸不到头脑,直到在对比之后,我发现了一处细小的改动——安置房回购单位由第一次出让时的“村居”变成了二次出让的“莱山经济开发区管理委员会”。

  毕竟作为为莱山区2019年市级重点项目,西马家都棚改项目计划于6月开工。

  2019年7月6日,诸葛找房数据研究中心从烟台市国土资源交易网获悉,挂牌编号为烟J[2019]Z003 号的幸福西区片F地块由挂牌11天无人出价,最终流拍。

  地块位于幸福板块,作为烟台未来将要重点打造的“北部新城”,这一地块开发潜力不言而喻,而且地块地处芝罘老城区,生活配套纯熟完善,周边还有烟台市中医院、烟台海港医院等医疗配套,更有多所小学初中的学区加持,这样的地块流拍,不可为不出人意料。

  而根据此前坊间流传的消息称万科、保利、碧桂园等一线房企已与幸福新城项目达成合作意向,地产业界传得有鼻子有眼的消息被打脸,无疑又将流拍的“出人意料”加大加粗了一码。

  不过凡事都有两面性,其实换个角度,看看出让附加条件,就会觉得其实这次流拍也没那么出人意料——保证金须以跨境人民币或美元方式缴纳、宗地竞得人须在幸福新城投资建设并自持运营不少于100亩、投资强度不低于400万元/亩的产业项目;项目需要包含建设社区综合服务设施及其它公建用房。

  2019年8月9日,烟台国土资源网上交易系统发布一则土地挂牌终止公告,称:为进一步规范国土空间规划管理工作,经研究决定,终止农大家属楼东侧烟J[2019] 6002宗地国有建设用地使用权挂牌出让活动,择期另行出让。

  从地块位置和周边配套上看,地块位于海兴路东,南临航天路,北面为科技大道,交通便利,再往东依次为中国农业大学烟台校区和烟台职业学院,往南为山东商务职业学院和烟台二中,教育资源丰富,各种配套也在逐渐完善。地块具备发展潜力,但楼面价略高于高新区平均水平,3095元/平的楼面价是高新区第二次尝试住宅用地楼面价“破三”。

  而高新区的首次“破三”尝试是南寨村旧改地块,1月7日以3216元/平楼面价挂牌截止后流拍,二次拍卖降价至2873元/平后这一地块方才成功出让。

  除此之外,还需要从附加条件来看——宗地的竞买保证金须为竞买人自有资金,以境外人民币或美元缴纳。宗地内还要求建设包含不少于7000㎡的冰雪运动设施。

  而烟台目前唯二两个涉及冰雪运动的项目,是中瑞鼎峰开发的华星中瑞·北欧公园与中瑞城,对于这一地块,中瑞鼎峰也并未透露摘地意向。

  棚改红利消失之后土地供应紧缩,所以才会看到好地“逢出必被抢”甚至为了夺地不惜溢价突破100%这样的火爆局面。

  然而与此同时,还有政策缩紧、融资困难的大环境,楼市寒冬中想要“活下去”的开发商也需要紧衣缩食。

  这几道门槛,有房地产市场转型之后房企拿地谨慎的体现,同时更是市场利润和政府需求的博弈。

  一方面,全民买房的时代已经过去,随便买地造个房子就能赚得盆满钵满的时代再也回不来了,开发商经过无数血泪教训之后,买地越发重视性价比,货比三家精打细算无疑将成为常态。

  另一方面,对于政府来说,商业投入大,回报慢,周期长,哪怕地价低,也很少有开发商愿意拿单纯的商业用地来开发。将商业与住宅捆绑的商住地块就成了政府稀释商业存量的突破口。

  想要拿地,但土地却与外资和产业捆绑,如今人民币“破七”,出让附加条件中的巨额外资保证金更加成为巨大的压力。

  对资金的要求除了让中小房企望而却步之外,一线房企在购入时也开始犹豫审慎。

  国家“房住不炒”的政策不会改变,这是已知条件,那么我们当然可以由已知推未知——下半年如果国际形势和汇率不发生更大变化,那么在这个“房企寒冬”,具有过高要求的土地出让恐怕将再度降温。

  2019年7月30日,烟J[2019]1003号地块发布土地交易挂牌公告。

  地块位于芝罘黄务片区,北至车山路,西至通洋路,东至通世南路,南至通车路,交通便利,地块建筑规模8.06万平方米,出让起始价26220万元,约合楼面价3253元/平。

  黄务片区作为芝罘南城,同样也是烟台未来的重点发展板块,土地升值潜力大。周边万科西雅图、山语城和东林伴山名郡等楼盘每平米均价在10000—15000元/㎡左右,宗地3253元的楼面价并非偏高。

  真正能挡住房企夺地的依旧是附加要求——根据规划条件书,此次出让地块的宗地竞得人还须投资建设并自持运营不少于50亩的医药健康产业园,投资强度不低于300万元/亩的产业投资协议。需要在园区自行引进30家以上医药健康类创新企业,园区整体产值不低于5亿元人民币/年。

  最近挂牌的还有一宗地——2019年8月19日,烟J[2019]6003号地块发布土地交易挂牌公告。地块位于高新区,地块北至创业路,东至经三路。土地出让面积(约)63368平方米,出让起始价/竞买保证金34685万元,约合楼面价2001元/平。

  引人注目的是这一地块还带着总投资不低于15亿的产业要求,产业项目规划总用地面积不少于90亩,投资强度不低于700万元/亩,该宗地成交后 3个年度内完成产业项目全部投资。

  出让土地使用权63368平方米,折合成亩大约是95亩,而附加条件里要求产业面积不低于90亩。

  这样吊诡的土地出让显然不是针对普通地产开发商的,政府把这样明显很“非主流”的土地挂牌出让,当然也不会是因为一时的脑热。

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