日博 > 新闻中心 >

全国房价租金排行这些城市透支最严重

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-09-01 点击:

  不过,在楼市上升期,房价能涨到何种高度,多取决于高收入群体,在不限购城市,外来需求的刺激作用同样十分明显,因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。这方面,凯风君在《全国房价收入比排行》一文中已有讨论。

  相比而言,租金回报率则与所有居民息息相关。房价取决于有钱人,房租取决于普通居民。房价可以无限高,房租却很难一直涨。显然,无论供求关系多么紧张,房租都脱离不了就业和收入的基本面。

  因此,租金回报率的高低,或者说房价与租金之比,可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。

  从租金回报率来看,西宁和乌鲁木齐最高,厦门和青岛最低。三四线城市普遍高于一二线城市,北上广深四大一线%,武汉西安成都郑州等二线%。

  租金回报率是租金与房价之比,反过来房价租金比,则可衡量一套房子的正常回本周期。

  以此来看,如果只靠出租,厦门房子回本至少需要80年,青岛需要71年,南京需要59年,北京上海需要55年,杭州需要50年,最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。

  显然,如果房价失去持续上涨的预期,几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。

  在国际上,租金回报率3%-5%为合理水平,纽约东京约为5%,伦敦为4%左右。而北上广深全部低于2%,武汉等二线%,都低于国际平均水平。

  最极端的当属厦门,厦门的租金收益率在各大城市中垫底,仅为1.2%。这意味着,在厦门,一套房子如果仅靠出租,至少需要80年方能回本,租金收益可以忽略不计。

  这背后的原因,并非房租低,而是房价过高,房租跟不上房价的涨幅,由此带动租金收益率不断下滑。

  从发达国家经验来看,城镇化阶段,楼市一般处于上升期,房价走势与房租走势各自独立,租金回报率的高低影响不大。一旦城镇化结束,或者楼市从上升阶段进入盘整乃至微涨的新阶段,租金回报率过低的问题就显得十分突出。

  目前,中国城镇化率已接近60%,离70%的城镇化成熟阶段只有10个点的空间。同时,中国楼市普涨阶段基本结束,城市之间楼市呈现分化态势,多地楼市盘整将成为常态。这种背景下,租金回报率的重要性将会越来越突出。

  其二,为什么三四线城市租金回报率高过一二线个城市里,租金收益率最高的5个城市,分别是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川

  这种现象之所以出现,是因为在楼市上行周期,房价涨幅远远超过房租涨幅,一线和强二线城市的房价上涨势头更加迅猛,房租却完全跟不上房价走势,由此导致这些城市的租金回报率不断下滑。

  其四,楼市上升周期,不用管房价收入比和租金回报率;但在楼市下行周期,尤其要关注租金回报率。

  对于一二线城市来说,只要房价每年上涨10%以上,租金收益率即便低于1%影响也不大,房屋即便空置也不必担心,因为房价上涨收益足以能覆盖持有成本。

  楼市一旦进入横盘行情,那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本,

  。如果租金收益率过低,那么投资房产就不是一门好生意。未来的楼市,分化是必然之势,长期横盘乃至局部下跌的可能性已经大于普涨的可能性。这种背景下,对于那些房价收入比、租金回报率乃至经济基本面都相对异常的城市,要多留一分心。

  光棍沸腾了,AI妻子横空出世,一小时就抢光!突发,最新传销城市出炉,5座大城市二进宫!金融家长期征稿,稿费千字300到1000

日博