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粤港澳大湾区规划与房地产格局简评(下)

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-09-03 点击:

  2月18日中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,明确粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展纲领。规划近期至2022年,远期展望到2035年。《规划纲要》提出要把该区域建设成为充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区和宜居宜业宜游的优质生活圈。随着港珠澳大桥的正式开通和《规划纲要》的发布,将赋予这片区域更大的发展前景。

  房地产市场调控以广深为核心逐渐外延,各城市因城施策力度有所不同。2017年3月大湾区主要城市集体发布限购政策,宣告广东省从去库存阶段进入限购阶段,9座内地城市大部分实行了限购限贷等调控措施,同时在因地制宜、因城施策、分类调控的思路指引下,各大城市房地产市场的具体情况不同,调控手段和程度亦有所差别。

  调控暂未有明显放松迹象,租赁市场是重点扶持对象。在楼市政策层面,大湾区内各城市未见明显放松,政策当前主要体现在整顿和抑制投机炒房的措施上,在供给端,进一步丰富供给主体。租赁市场依然是重点扶持的对象,广州鼓励发展现代住房租赁产业,规范住房租赁市场。深圳计划未来的住房供给中商品房、人才房、安商品房、租赁房按照4:2:2:2配置。

  未来存在政策微调可能,着重建立多层次、多样化的住房供给体系。预期未来限购、限贷等调控政策仍难言放松,但部分政策存在微调可能,如广州放宽部分商服公寓转让限制,部分外围区域限价或有放松。在“房住不炒”的政策导向下,未来大湾区房地产市场有望保持平稳健康的运行态势:低收入群体有健全的租赁市场,中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求,中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。建立起多层次、多样化的住房供给体系。

  土地供给受限,总量持续减少。佛山、广州、惠州宅地供应量领先,仅肇庆、江门宅地供应仍在放量。湾区九市中,佛山、广州、惠州近5年宅地供应总量位列前三甲。从总量变化看,仅肇庆、江门近五年宅地供应仍在放量,而其他城市宅地总量均出现不同程度的收缩,尤以惠州、深圳、中山为甚。

  湾区土地开发强度高,惠州、江门、肇庆未来土地利用空间大。土地开发强度的国际警戒线%,目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海,其中深圳土地开发强度已超55%,东莞也已接近50%;佛山、珠海大致在35%左右;中山、广州在25%左右接近临界线;江门、惠州和肇庆则在10%左右,未来土地利用空间仍很大。

  “三旧改造”渐成主流,将成为土地稀缺城市未来供地主要方式。从近5年一级土地供应市场来看,深圳、东莞、中山、珠海供应宅地已非常少。在土地开发资源紧张的背景下,多个城市在“三旧改造”方面加大投入力度,在一级土地市场地价上涨的背景下,各大房企也正加速介入三旧改造项目。由此可见,未来城市“三旧改造”将成为土地供应的另一重要途径。

  湾区九市整体市场容量较大,2018年1-12月,有广州、佛山、深圳3个城市商品住宅销售金额过千亿。广州、深圳两核心城市优势明显,佛山、东莞两市受广深核心城市内圈层辐射影响,销售金额亦位于前列。

  湾区九市商品住宅价格呈现明显梯度分布,与去年同期相比,肇庆、江门出现明显涨幅。受“双合同”及取消“限价”政策影响,广州网签住宅均价亦呈现较大幅度上涨,而受调控政策影响,深圳房价则出现微跌现象。随着产业发展格局变化,外围城市房价向核心区靠拢趋势进一步增强。

  受调控政策影响,2015年下半年购房客户开始向环深一线区域蔓延,东莞、惠州房价上涨较快;但强调控下的2018年,外溢客户需求受限购政策的严厉打击,房价上涨趋势出现扭转,上涨趋势向肇庆、江门等更偏远地区转移。

  延续2017年的调控政策,2018年湾区九市二手房挂牌价格平稳运行,进入2018年4季度,深圳、广州的二手房挂牌价格出现回调。进入2019年,整个宏观政策层面会对购房者的信心带来有利支撑,有望提振湾区整体住房市场。湾区九市二手房挂牌量整体呈现波动,阶段性出现年底上升、春节低迷的历史规律。

  粤港澳大湾区区域内的广州和深圳是传统经济强市,经济总量在2万亿以上,东莞和佛山经济总量亦排名靠前,江门、惠州、珠海尽管经济GDP总量小,但随着区域一体化的推进,产业转入和区域交通一体化加深,未来上涨潜力巨大。从人口层面看,广州、深圳常住人口总量及增速也具有优势,经济发展迅速、优质资源集中,对人口持续流入产生吸引力。东莞制造业雄厚,产业体系齐全,是全球最大的制造业基地之一,常住人口总量仅次于广州和深圳,不过随着产业升级,人口增速不断下降,从近5年常住人口增速看已处于九城中最低位置。珠海在2017年常住人口增速提升明显,佛山在常住人口总量与增速上也展现出一定优势。

  未来随着粤港澳大湾区规划的推进,湾区房地产市场值得长期看好,区域的统筹协调发展也有利于广深以外的城市发展进步,但值得注意的是,在粤港澳大湾区概念提出后的几年,湾区房价已经有了较大的涨幅,这让规划利好的红利已经消化了一波。进入18年后,湾区房价上涨动力明显不足,叠加调控政策限制,目前房价已基本趋稳。结合住建部对于2019年房地产市场的表态,以稳地价稳房价稳预期为目标,短期看湾区房地产市场仍将以“稳”为主。

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