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焦点 房产中介“爆雷”争议光大银行资金监管

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-09-04 点击:

  本应存入资金监管账户的交易资金,并没有,而是变成老鼠仓,经过房产中介机构的一番运作操盘后,数千万元交易资金不翼而飞。

  不该发生的经济和社会矛盾就这样种下,受害人无奈求助于政府相关部门及银保监机构,他们也将焦点对准中国光大银行哈尔滨宣化支行(以下简称光大银行),认为光大银行没有尽到落实资金监管的责任。

  8月18日,中国房地产报(微信ID:china-crb)微信公众号发出《卖房人没拿到钱,买房人没拿到房 上亿购房款被挪用受害者呼吁彻查》的调查报道显示,首付款被房产中介机构随意挪用,是哈尔滨房产中介行业长期以来的潜规则,尽管黑龙江省政府出台要求严格落实存量房交易资金监管的文件,但仍然发生了一边是部分房产中介机构阳奉阴违,一边是购房者接连遭遇购房款被挪用的悲剧。

  调查报道发出的次日上午,哈尔滨市政法委、市住建局、市公安局等相关部门召集22家房产中介受害群众代表在哈尔滨市住建局举办协调会,强调哈尔滨市政府对此事高度重视,将对涉案房产中介高管按照法律程序进行追赃、追责及赔偿,减少受害者损失,同时确定每隔半个月举办一次沟通会,力求尽快结案,给广大受害者一个满意的答复。

  在哈尔滨市政府积极寻求对事件解决处理的当口,黑龙江居泽房地产经纪有限公司(以下简称“居泽地产”)的部分受害者又提出了一个新的发现:既然光大银行和居泽地产进行了资金托管的合作,那为什么却发生了在受害人不知情的情况下,中介机构随意挪用交易资金的情况?银行监管的意义何在?

  对这个疑问,光大银行黑龙江分行回应中国房地产报记者称,交易资金并没有打入银行的监管账户中,光大银行对未划入托管账户中的资金不承担保管责任。“中介公司在银行毫不知情的情况下,违反合作协议,擅自挪用客户交易资金。”

  黑龙江省银保监局表示,买卖双方的交易资金未存入《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》(以下简称《四方协议》)生成的托管账户,而是存入了房产中介机构在他行的对公账户,导致资金被房产中介机构挪用,但光大银行黑龙江分行在开展资金托管业务中存在违反审慎经营的问题。

  连日来,记者采访了解到,在壹彤地产、居泽地产这两起事件中,两家房产中介机构并未要求受害者办理资金监管,大部分受害者在进行房屋交易时直接将资金打到了房产中介机构的账户;还有一部分受害者因为害怕资金被挪用,要求必须办理资金监管。无奈的是,即便办理了资金监管业务,他们的交易资金也并没有被划到监管账户中,依旧是落进了房产中介机构的“口袋”。

  根据统计,壹彤地产的事件爆发于2019年3月份,拖欠客户交易资金89笔,涉案金额高达2748.46万元,壹彤事件爆发后,短短一个月不到的时间里,居泽地产再次“爆雷”,拖欠客户交易资金42笔,涉案金额达1145.39万元。

  “我始终不明白资金明明监管了,为什么会没有了。”受害人吴波一遍遍地反复问道。吴波告诉记者,2019年2月,他通过壹彤地产在哈尔滨地恒托斯卡纳看中了一套二手房,并于2月21日和卖方在壹彤总部签订了房屋买卖合同,“因为信不过中介公司,我和房主要求通过银行做首付资金监管,共38万元。”

  “壹彤的工作人员告诉我们,他们和光大银行有资金托管的合作,现在已经在壹彤总部驻地办公,可以直接在壹彤总部办理资金托管业务。”吴波对记者说,他们跟随壹彤地产的工作人员前往三楼财务室,看到有光大银行的工作人员在现场办理开卡业务,就各办理了一张光大银行卡后,就签署了《四方协议》,并把交易资金交给了办理资金托管业务的工作人员。

  受害人张鹏也有着和吴波类似的遭遇,他告诉记者,2月23日,他与卖方达成协议,并在壹彤地产交付订金两万元。随后壹彤地产告知他要在半个月之内交清首付款36万元,“回家后我东拼西凑,还把父母的养老钱占用凑齐了首付款。”

  3月4日,张鹏和卖方来到壹彤地产,考虑到近期多家中介接连出现资金挪用问题,他们也一致认为不能把钱放在壹彤地产,在他们的要求下,壹彤地产同意办理资金监管。当天,张鹏和卖方各办理了一张光大银行的银行卡后,提出要去银行缴纳交易资金,壹彤地产的工作人员告诉他们,光大银行在壹彤地产设有“光大银行资金监管中心”窗口,可以直接在壹彤地产刷卡交易。张鹏他们看见该窗口确实设立在壹彤地产总部,便同意刷卡。

  说到这里,张鹏有些激动,“刷卡的时候,壹彤地产说pos机是光大的,结果出来的小票却显示收款方是壹彤地产。随后工作人员给我们办理了资金监管的《四方协议》,还向我们解释说这好比四把钥匙,开四把锁,少一把也拿不走这个钱。这个钱银行监管,如果买卖成功了,这个钱银行打给卖方,如果买卖不成,把这个钱退给买方。”张鹏他们想着已经签署了《四方协议》,协议上还加盖了光大银行的电子章,同时也在光大银行官网“交易资金托管信息查询”页面查询到合同状态为“合同生效”, 那应该不会发生意外。

  直到近一个月的时间过去,壹彤地产迟迟没有办理相关后续手续,他们前往壹彤地产,发现有很多人在维权,这才知道壹彤地产资金链断裂,原本应该存入监管账户的交易资金已被挪作他用,不知去向。

  “光大银行的说法是没收到监管资金,但在这期间,光大银行没有任何人以任何形式通知我没收到监管资金,根本没起到监管资金的作用和告知的义务。”张鹏说道,“我们的房屋交易就像一场赌博,赌输了就什么都没了。”

  对此,光大银行黑龙江分行电子银行部负责人李仲凡表示,根据中国银行业协会出具的《商业银行托管业务指引》第十三条规定:“托管银行按照法律规定和合同约定对托管账户内的资金和证券履行保管职责,但对于已划转出托管账户的财产,以及处于托管银行实际控制之外的财产不承担保管责任。除法律规定或合同另有约定外,托管银行不承担对托管财产所投资项目的审核义务”可知,光大银行对未划入托管账户中的资金,不承担保管责任,光大银行对此次纠纷不存在过错。

  李仲凡强调,光大银行黑龙江分行目前只与哈尔滨市排名前3位的骄阳、壹彤、居泽三家二手房中介有资金监管合作关系,今年成功办理入账2000余笔,累计交易金额6.7亿元。“目前出现问题的客户只是极少数,这并不能说明银行监管没有尽职。”

  将视线拉回到事情发生的最初,也就是交易双方通过资金监管窗口进行二手房交易那一刻,令人惊诧。

  在采访的过程中,张鹏等多位受害者一直强调,他们在房屋交易过程中,出于对光大银行的信任,选择了在房产中介营业场所内公开设立的光大银行资金监管中心业务窗口办理资金托管事项,之后,由该窗口里的工作人员告知买卖双方资金托管成功。

  中介“爆雷”事件发生后,这些受害者才了解到交易资金没有进入资金监管账户,他们在和光大银行进行交涉时被告知,光大银行并未在房产中介设立窗口办理监管业务。“资金监管窗口里的办公人员到底是不是光大的员工?为什么驻场的工作人员没有制止不相干的人冒用银行的名义办理其他业务?”这是张鹏他们一直想要弄清楚的问题。

  就此,李仲凡对中国房地产报记者回应称,“按照双方合作协议约定,银行是委托中介公司利用其网上银行向客户出据《四方协议》,因此房屋中介公司在自已的营业场所设立了资金托管窗口,窗口内服务的均为房屋中介公司的工作人员,窗口悬挂的牌匾是房屋中介公司自行制定,在双方合作协议中并无关于牌匾的授权等相关内容。”并表示“我们和中介公司有资金托管的合作,因此他们是可以设立资金托管窗口的,但是他们在窗口里做了什么,银行真的不知道,我们不可能知道每一笔资金交易情况。”

  李仲凡向记者强调说,光大银行安排过员工在现场提供过发卡服务,但发卡目的是为了托管成功入账并结束后,银行把资金打入客户的银行卡,便于客户随时提取,并非资金托管中的必要环节。

  有受害者提出,当初他们在光大银行的官方网站“交易资金托管信息查询”页面查询到合同状态为“合同生效”,为何光大银行说资金没有存入托管账户?究竟何为监管生效?

  李仲凡告诉记者,“合同生效”是指光大银行接受客户托管申请并为其开立了托管账户,之所以事后更改官网电子信息,是为了避免以后有客户再产生类似误解。在本次事件中,受害者只签署了《四方协议》,未按协议上的要求将资金存入光大银行托管账户,并且受到中介公司引导,将交易资金通过刷卡形式交付给中介公司,且中介公司也向受害者提供了中介公司签章的收据及收款人为中介公司的刷卡回单。光大银行未收到托管资金,没有满足托管关系成立的条件,因此尚未形成托管关系。李仲凡向记者强调,只有托管资金存入银行托管账号后托管关系方可生效,银行将按照《四方协议》约定对托管账户内的资金进行托管,保证托管资金的安全。

  一家银行先后“踩雷”两家房产中介机构交易并不多见。如果说壹彤地产事件只是一个意外事件,那么短短一个月不到的时间里,居泽地产再次发生类似事件,受害者不得不再次对光大银行提出质疑,壹彤地产出现资金没有监管上的情况后,光大银行有没有自查自纠在其它房产中介的窗口漏洞?

  “这几家中介在本地都是数一数二的公司,此前的经营状态良好,我们也没有想到会发生这样的事。”李仲凡解释,在发现壹彤地产挪用部分客户交易资金后,就立即停止了双方的合作。

  “银行的服务的确应该谨慎,但是此次资金被挪用的事件已经被定性为刑事诈骗案,刑事诈骗具有一定的隐藏性,远不如我们想象的那么好发现。”李仲凡表示,发现资金被挪用后,他们已积极与上述公司沟通,要求其归还受害人款项,同时就上述两家公司收取客户拟托管资金并挪用对光大银行造成的声誉风险进行起诉,依托法律维权。“发现居泽地产一直没有转账监管资金到银行后,我们就立刻派人到现场看着了。”

  光大银行方面的说法并没有让受害者信服,受害者称,“我们曾经到银行沟通此事,当时行长助理告诉我们银行每天都有对账,也发现了居泽地产挪用资金的事情,并把情况向上进行汇报,但她说银行没有监管权限。”

  “按照流程,银行没有权利要求交易资金当天必须到账,所以我们并不知道每天具体会有多少客户存入托管账户资金。直到4月2日,支行发现交易资金一直没有到账,我们就立即向居泽地产催还款,同时派工作人员到现场看着,来一个客户就解释一个。”李仲凡说,发现问题后,4月4日,光大银行安排工作人员到现场对前来办理监管业务的人进行告知,避免再发生类似问题,4月12日,光大银行中止了和居泽地产的合作,并要求他们尽快归还受害者的钱。

  李仲凡强调,目前公安机关正在对此事进行侦查,此事件中,光大银行也受到了名誉损失。如果有证据,受害者可以提交给公安机关,对于受害者此次事件中遭受的资金损失,银行建议客户应尽快报案,把受到损失的证据提交公安机关,配合公安机关调查。

  记者在调查中发现,在此次事件中,本应进入银行监管账户的交易资金遭遇了房产中介机构的半路“截胡”,其背后,牵扯出相关部门缺乏有效的外部监管,以及公示和告知制度粗陋等问题。

  事件爆发后,壹彤地产法定代表人刘曦曾对部分受害者回应,“以前十多年都是按这种模式发展,突然之间要求资金监管,我能怎么做?”

  一位银行风险管控总监告诉中国房地产报记者,“交易资金用来做周转,在业内并不少见,只要能保证按时把资金池里的钱补上就好。”他表示,虽然按照规定,应该严格按照用途,做到专款专用,但在实践中很难落实。

  另有消息显示,哈尔滨市自然资源和规划局以网上挂牌方式,出让香坊区2宗商住地块,值得注意的是,这两宗土地为壹彤公司资产,此次拍卖是为配合政府处置该公司问题,变现相关资产,申请人就购买相关资产等事宜,须与香坊区政府达成协议方可参加竞买。

  值得深思的是,和此次官方迅速表态形成强烈反差之要害,是哈尔滨二手房市场乱象至少存在了四年之久。这四年以来,多家媒体曝光过房产中介挪用交易资金这一严重乱象,哈尔滨相关部门也曾开展专项打击行动,提出严格落实存量房交易资金监管有关要求,从源头解决问题,但是,问题依旧如同滚雪球,直至“雪崩”。

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