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星河的产业地产做出了新高度!4年投40家企业发射首颗商业AI卫星…

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-09-05 点击:

  经济脱虚向实,扶持实体经济,是国家一直矢志不渝在做的事情。而产业地产,是实体经济的空间载体。

  目前,排名前50的房企已经有45家进入产业地产领域。不过,诉求各异——有的只是想藉此拿到便宜的地,做住宅开发;真正想做产业地产的房企不多,做得好的就更加屈指可数。

  星河产业集团可谓是其中的异类。其不仅真的在做产业地产,而且是重资产持有;其不仅仅满足于做入驻企业的房东,还做起了股东。成功探索出了一条“产·城·融·投”四位一体的经营模式。

  冰冻三尺非一日之寒,星河产业能有今天的成就,也是一步步走出来的。星河产业当时为何会进入这个领域?是怎么打造出这种独特模式的?未来有哪些规划?带着这些问题,明源地产研究院独家对话了星河产业集团总裁陈忠先生。

  星河选择做产业地产,既有机缘巧合,也有自身对大趋势的判断。随着趋势越来越明朗,其布局的速度也很快,目前已布局二十多个城市。

  2016年930以来,调控不断加码,然而销售额同比就没有负增长过(如下图)。可以预见,未来十几年内,我国商品房的年销售额依然将维持在十几万亿的规模。这样的背景下,大部分房企更愿意冲增量开发的规模,而非认真思考转型。

  然而,星河控股很早就开始思考产业布局。陈忠表示,星河做产业地产的思路其实是围绕着星河控股多元化的思维衍生出来的,作为一个传统房企,之所以选择进入产业地产,是因为我们觉得传统的房地产行业不会永久的高速成长,人的需求是有限的,终究有一天中国的房地产会从增量市场转变为存量市场。国内短短30~40年就透支了国外房地产100年的发展红利,未来应该是实业或者新的科技行业会给中国的经济带来更多的动力,所以星河决定要加快布局做产业。

  2007年,大量前期做来料加工的企业迁出深圳,星河产业顺势拿下一大块产业用地,正式涉足产业地产领域。

  虽然星河做产业地产也经历了一段时间的摸索,但由于对大的趋势看得很清楚,扩张的速度还是很快的。目前,星河产业集团已布局了二十几个城市。

  对于落子城市的选择,陈忠表示,大的标准有两个:一是要有一定的产业基础,二是当地政府是不是真的在大力扶持实业。

  有产业基础的城市,首选是北上广深,这几个城市,轻重资产都可以考虑;其次是新一线城市重庆成都南京郑州武汉等产业基础较好的省会城市,最后是计划单列市,比如厦门等市场经济比较发达活跃的城市。互联网经济发展发达的,人工智能,新兴行业比较好,教育资源丰富的城市,星河会重点考虑。

  众所周知,产业地产的开发运营需要占用大量资金,因此政府的扶持特别重要。星河的产业模式下,陈忠认为,如果是重资产,政府的扶持主要体现在地价上,因为前期还是需要住宅等的销售提供现金流;如果是做轻资产纯运营的话,那么政府在租金、产业政策上要有足够的支持。

  星河产业的发展模式追求长期收益,短期现金流平衡,产业的投资与地产开发并进,短期地产开发部分贡献部分利润支持产业的长期发展。

  当然,星河产业对单个项目的体量也会有一定的要求,一般来说,项目的规模要不小于10万方集中运营,否则不会考虑。

  经过多年的探索发展,目前星河产业集团已经形成了4条产品线——产融联盟新城、双创社区、特色小镇,以及中心系商务综合体。

  占主导地位的是产城综合体,以办公和研发类用房为主,其中,研发类楼占60%,商务办公40%。

  跟住宅开发白天拿地当晚出图,可以一张图纸打天下不同,产业地产每一个项目的开发都是比较个性化的,如果前期工作做得不到位,后面将十分被动。

  陈忠坦言,星河产业做第一个项目的时候,去过欧美国家、日本考察学习,第一期做完用了一年的时间储备客户,2016年1月1日一期才开放,但真正落地的时候,客户的需求跟星河产业提供的产品还是有不小的差异。

  星河产业集团没有单纯的产业项目,因此一定要考虑产业规划的问题,否则产品定位就没有方向。布局一个城市前,星河会对城市和其发展战略、产业基础、未来三五年发展方向、扶持政策等做深入研究。

  星河产城研究院有一个将近20人的团队,专门负责做这些研究

  星河对产品的研究做得很细,比如电的容量、楼层的承重、设备的空间跨度、电梯的运力等等,都要考虑到。因为,特定行业的企业有特定的需求,比如云计算对光纤和电的需求就跟其他企业不一样。

  据陈忠介绍,目前,城市中心区的大量写字楼里的员工加班比较多,如果都是中央空调,那即便一栋楼里只有一层楼在加班,整栋大楼的中央空调系统也要为这层楼服务,导致成本会非常高,而这些成本最终要均摊到租户身上。星河产业的办公楼里会根据实际情况配备VRV或独立空调。

  再比如,一个产业研发类的大楼非要上玻璃幕墙,就不合适,不环保,还增大了企业的负担。

  目前,在新的产品设计中,都会加入智能化的解决方案,智能化的管理既方便了租户,又可以降低不必要的能耗。

  此外还要解决园区配套的问题,解决园区员工吃住行、娱乐健康,甚至交友的问题。早期为了解决园区企业员工的就餐问题,星河还自己投资做食堂。

  陈忠表示,短期内星河产业还是会以产城综合体这类产品形态为主,进一步完善功能以及产品的适用性,更好适配一些特殊行业,同时做好成本控制。

  对住宅开发来说,盖完房子交付就完事了。然而,对产业地产开发来说,盖完楼,才刚刚开始,运营才是真正考验功夫的地方。

  星河产业集团做得有声有色,得益于其重资产持有的投资理念、强大的招商服务能力,以及金融赋能,形成了一个很好的闭环。

  现如今,市场上产业地产上市公司也不少,然而,其利润大部分来自于园区物业的分割销售甚至股权的打包出售。一些产业地产开发商为了快速分割销售,打出“有恒产者有恒心”的营销口号。

  虽然星河2007年就拿下了深圳龙岗项目的地块。面对如此大体量的项目,初次涉足产业地产的星河做了很久的谋划,2010年底2011年初才动工。

  据陈忠介绍,当时项目附近的住宅项目卖价到了2.2万/平方米,由于赶上14年之后的行情,星河项目的住宅售价也是不错的。对于产业部分,一开始星河也在持有和卖之间犹豫不决,但最终选择了持有。

  这跟星河过往的经历有关,在涉足产业地产之前,星河已经做了很多商业——cocopark,还做过写字楼——星河中心,并通过散售的方式回笼资金。由于缺乏统一的认知,使得整个空间的价值都降低了。因为投资者买的时候可能才一万多一平方米,过了几年之后已经涨到五万多一平方米,对租金的多少并不十分在意,一百五也行,一百二也行,空着也行。导致运营商无法做统一的规划管理。如果一个75万方的项目,按照这样的思路做产业地产必败无疑。

  当然,在此之前,星河也做了大量的调研。当时,星河觉得深圳的高科技、金融服务都很有前途,电商也已显露出蓬勃发展的态势,文化创意产业则是深圳重点打造的产业。星河找到这些客户交流,获取了大量一手信息,最终将其定位为中小型企业的培育基地,以及自持运营的大逻辑。

  对于轻重资产模式的优劣,业内一直争论不休。然而,有一点毋庸置疑,没有经过重资产的洗礼,做轻资产不仅难以让人信服也很难成功。

  陈忠认为,产业地产,其实也是一种投资,有短期的租金,有长期的资产增值,星河是长期看好,在星河WORLD项目上由于运营的提升,物业的价值也大幅提升。所以从大的逻辑上来看,产业地产本身是一种投资。

  持有经营的模式,就像提着一篮子鸡蛋走路,必须要呵护好,否则摔在地上就碎了。这其实也倒逼星河产业不断提升,将运营和服务做好。

  园区建起来,只是一个壳,需要注入产业才有灵魂。华夏幸福的模式大家都很清楚,可是要复制却很难。因为拿地盖楼容易,可是产业落地却很难,而产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键,这需要有强大的招商能力。

  华夏幸福从固安工业园开始,就着手培养壮大自身的招商团队,并逐步将招商引资行为专业化。截至2018年底,华夏幸福的产业发展队伍约4600人,从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营,为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案,打造产业集群。

  目前,不少产业园区的招商就是等着政府送上门来。这种思维一定做不好产业园区的招商工作。坐等租户自己上门,不仅没有选择客户的机会,而且在租金的博弈上也会占据下风。陈忠坦言,星河产业前期也经历了这样一个阶段,但很快就扭转了这一局面,现在40%是驻点/现场招商,30%左右是外部推荐,20%左右是主动出去寻找,剩下的才是政府重点项目的产业落地。

  目前,星河产业的招商团队除了产业招商部,还有国际招商部,星河产业不止局限于当下的招商,还着眼于未来。

  星河国际招商部就是瞄准海外高精尖企业的导入。一是发达国家的一些企业,在高端装备制造、人工智能等方面,确实比我们领先很多,吸引这些企业入驻,可以极好地提高星河产业项目的知名度;二是国内企业就这么多,新进入一个城市,在增量上多做功课,可以避免陷入激烈的存量博弈之中,地方政府也喜欢;三是,知名外企的租金承受能力也强,可以更好提升星河产业的收益。

  陈忠指出,海外企业刚进入中国时,对地方政府和企业不太信任,通常会求助于设立在中国的商会。例如,德国在中国有六千多家企业,德国企业到达中国,先会到德国商会报道,由商会给他们答疑解惑。所以,国际招商部就负责跟各类外国商会接触,做好服务生的工作——帮外国企业在国内落地,帮国内的企业找到海外的合作伙伴,过程中将外企的需求搜集整理起来,作为对星河产业未来项目的指导。

  目前,星河产业已经与德国商会、欧盟商会等签署了战略协议。同时,与国际知名机构广泛合作,共建共享产业资源平台,促进产业创新要素在全球范围内的多向流通。

  运营服务,一定是根据企业的需求变化不断迭代升级的,经过多年的摸索,星河产业已摸索出一整套比较完善的运营服务体系。

  产业园区客户在租赁物业时,看重的不仅仅是物业本身,更看重的是产业服务能力。换句话说,就是到了这个园区生意好不好做、人好不好招、资源好不好对接、政府好不好打交道——这就体现了产业服务的价值。

  实际上运营方是要建立产业公共服务平台,围绕着某个产业技术、资金、人才、市场提供服务。

  一是一站式多元服务平台GALAXY+。为入驻企业提供提供206项政务服务,以及企业咨询服务等。提供咨询的导师,既有星河产业的投资团队,又有外部投资机构的大佬,这些大佬某个行业看过上千家企业,哪种商业模式能成功,基本上能判断个八九不离十。陈忠表示,很多几千万估值的企业,半年时间就倒下了,但接受过商业模式指导的企业,成功率明显更高。

  以产业培育服务方面为例,星河可以从技术、人才、资本和市场4个方面为企业解决痛点:

  1、技术:星河可以为企业约见行业大咖,和行业领军人物做交流,提供顾问和咨询服务。

  2、人才:一方面是提供招聘会招聘人才,包括人才培训等。另一方面是给员工提供完善的吃住玩,全方位休闲娱乐配套,留住现有员工。

  3、市场:星河目前的产业规模已经辐射到上下游产业链的资源提供,既有资源优先园区企业。

  4、资本:对融资能力弱的企业,星河可以提供相关融贷服务,或者直接入股,注入资金,取得股权。

  二是高效便捷的智慧园区平台星云。基于云计算、AI、IoT等技术,广泛连接产业互联网云服务使用者和IaaS、PaaS及SaaS等各层云服务提供者,为互联网创业公司、政府机关、事业单位、产业互联网企业等,提供各种云等平台、产品或服务,满足产业互联网企业对企业服务、大数据应用和智能商业等云端一站式服务的刚需。

  三是高端企业家社群,产业联盟会。成立于2015年9月的产业联盟会,重点关注智能制造、物联网、文化创意、生物健康四大领域,目前已经吸纳2000多家企业入会,已形成庞大的企业朋友圈。

  自成立以来,产业联盟会已举行逾100次联盟活动;整合星河控股集团旗下地产、金融、产业、置业、物业五大集团资源及外界社会资源,为会员单位提供产融投资、政企对接、产业合作、产业服务、资源导入五大服务方向,运营服务逾1000次。

  任何一个产业园没有主力客户,只有把大家的需求匹配起来,通过服务,运营,让他们之间产生合力,才能放大他们的聚集效应。

  为了吸引部分关键企业的入驻,星河产业愿意在租金给折扣。用陈忠的话说,要打造一个产业就必须要有强大的产业资源,这既要有实力,也需要有情怀。

  星河不仅舍得给部分入驻企业优惠,还大把砸钱给看好的企业。事实上,“以投资的眼光去看待租金和产权换股权,将投资合作、金融服务作为重要抓手;通过产业项目去参与到国家新兴产业的发展中,去分享产业更新、产业增长的红利,以参与产业发展的思维进行产业地产开发运营”,是星河产业集团发展思维的核心。

  星河WORLD项目投入运营之后,很多投资机构找上门来问有没有什么好项目,这给了星河产业很大的启发:为什么我们不自己投?并形成了“房东+股东”的概念,二者相辅相成——因为是房东,星河连一个公司交房租水电的细节都了如指掌,这是天然的尽调;因为是股东,星河有充分的动力去服务这些公司。

  为此,星河产业还在2015年成立了众创空间——星河·领创天下,包括两部分,一是众创空间,二是早期基金。两部分互相联系,而又独立运作。

  众创空间就像一个漏斗,可以为基金提供源源不断的优质项目。星河为新入驻公司提供优厚的免租金待遇,同时也设置了严格的筛选条件:入驻之前,项目团队必须提出明确的商业计划,并分解为每个季度的阶段性指标。在通过筛选入驻之后,领创天下都会进行持续三年的考核。对不达标的企业,领创天下有权要求其退出。通过这样严格、残酷的筛选之后,能留下的都是具有顽强生命力的项目。

  孵化培育入驻企业,与星河一贯以来的投资逻辑是相通的。其多年来不仅以LP的身份在股权投资上投入了大量资金,入股了多家投资机构(比如深创投、东方富海),还是前海母基金的LP,合伙人包括马蔚华、沈南鹏、熊晓鸽。这些经历让其在股权投资行业积累了经验和资源。

  陈忠告诉明源地产研究院,早在几年前,星河就看到了创投对经济发展的巨大作用,然而但凡已经跑了一段的企业,估值都太高,要想找到估值合理的潜力股,只能往前端走。

  因为星河做产业的根本逻辑是做运营商,将整个产业园的产业搭建和成长作为落脚点,因此其投资的领域也十分宽泛(对入驻园区的企业,星河享有投资的优先权)。而且在文化、互联网、能源、体育等产业领域成立专业公司,反哺产业运营服务。

  当然,星河的投资也有侧重点。对商业模式创新的团队,星河采用租金/服务/产权换股权的方式,帮其创造市场,比如对2C的客户,可以将星河一百多万的会员开放给对方,并做好商业模式的把关。对技术创新的团队重点关注,尤其是航空航天、人工智能,是星河产业重点投资的领域,目前实现退出的也基本以技术创新类公司为主。

  2012年星河控股集团发展股权投资业务,目前已投119个项目,其中星河产业集团4年投资了40家,已有多个项目成功上市。

  获取经济收益的同时,让星河产业更加清楚各类企业的需求,为产品的改善、运营和服务的升级提供指导

  陈忠指出,我们不可能无限的盖厂房和写字楼,未来一定会进入存量经营,整个行业也会分化,好的更好差的出局,谁的运营能力强储备的资源多才能胜出。

  一家企业,要生存发展就必须盈利。星河产业集团持有运营,要占用大量资金;为了引进特定的企业,给予打折扣的租金优惠;为了孵化培育入驻企业,还亲自上阵投资这些都需要花钱,那星河产业有怎么赚钱呢?主要有三块——

  一是空间开发的销售和租赁收入:物业租赁是重要的收入来源,通过有效的招商及运营,可以实现租赁收入的稳定和持续增长。最核心的资产星河自己持有,但星河也会销售(通过资本市场退出,而不是卖几层楼或者几栋楼)适当比例的物业回笼资金平衡现金流。

  二是产业运营的增值服务收入和资产增值:通过增值服务兑现获得政府扶持资金、企业服务收入等,实现轻资产输出获取收入。良好的产业运营服务能加快产业集聚、提升园区产业氛围,提升租金水平,拉高物业估值。

  深圳星河WORLD的写字楼租金平均每天4.4元/平米,而深圳龙岗区的平均租金为2.7元/平米/天,在同一片区属于最高水平。

  三是通过产业投资所获得的收入:目前,星河产业通过多梯次的金融服务体系,投资了40多家战略新兴、人工智能、航空航天等产业领域企业,助力企业全生命周期成长,促进创新链、产业链、金融链的深度融合,并获得良好收益。

  比如,星河投资的国星宇航,去年成功发射全球首个商业AI星座首星“星河号”,是中国商业航天领域发展的里程碑事件。其给星河带来的收益也不少。星河入股国星宇航时,估值只有8000万,入股9个月之后估值就到了5个多亿。

  目前,星河产业的盈利中,租金占到70%,资产的运营占到10%左右,投资收益如果折算下来会占到百分之二三十,但有些星河还不着急走,真正兑现的可能百分十几,剩下的是增值服务的收入。

  陈忠表示,星河产业的目标是,七八年以后租金在总收入的的占比下降到50%左右,投资的收益和产业运营收入占上升到四成左右。

  ▲对话结束后,陈忠总与明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强合影

  做住宅开发和产业地产开发,看起来都是提供物理空间,但实质差别却很大。住宅开发卖掉就结束了,产业地产更注重运营和服务,可以说是两个不同的行业。

  都说隔行如隔山,现实中,不少做涉足产业地产的房地产企业,存在不少外行指导内行的现象,将地产开发的思维强加在产业地产上面,这一定是很难做好的。

  陈忠认为,中国是产业大国,一度是世界制造工厂,相关的人才数量和专业度,一定是全球最好的。关键是有没有决心做,大的方向的把控,以及信心的问题。

  星河产业集团是星河控股里面业务最复杂的,招商租赁、销售、产业规划、政策研究、空间规划、产品设计、土地拓展,还有做互联网公司、艺术馆、体育馆和孵化器等。然而,星河产业却经营得井井有条而且蒸蒸日上,这得益于专业团队。

  星河产业考虑得比较清楚,其团队的搭建并非脱胎于传统的房地产企业,而是根据实际情况组建。最早,星河产业的团队由商业和金融类人才组成,目前都是做产业的——招商团队是纯粹市场化引入的,有丰富的产业招商经验;产业规划的是从研究院出来的;投资的是从投资领域出来的。

  当然,挖现成的会有水土不服的情况出现,比如之前在研究院纯粹做研究的人才,到企业需要一个适应的过程。但有经验的人,可以快速上手。而且,星河十分注重自己培养综合性人才。年轻的人有很多轮岗的机会,熟悉不同领域,在公司内部进行培训:做产业是怎么做,思维是什么。2017年6月,星河学院成立,旨在为星河、为社会培养优秀专业人才与管理人才。

  陈忠告诉明源地产研究院,目前,星河产业集团也有校招,但是主要还是以有经验的社招为主,校招的培育也有一个过程,这跟公司的城战阶段有关,等公司过了快速扩张的阶段,各种体系更加完善了之后,会扩大校招生的规模。相比社招瞄准的专业人才,校招更主要招揽综合能力强的毕业生。

  激励留人方面。为优化优化激励体系,提升运营效能,激发员工主观能动性,星河产业集团根据控股集团“共创、共担、共享”的三共理念,以及业务发展需要,围绕各主营业务,已建立起短、中、长期、多维度创新激励机制,较有代表性的有写字楼招商佣金激励、领创天下(双创社区)招商佣金激励、政府补贴专项激励、股权投资项目跟投激励等,陈忠表示,未来还将探索形式多样的合伙人激励计划。

  陈忠一再指出,做大的产业园区运营,一定要有长线思维,要舍得投入。然而,要靠单个开发商做,还是相对比艰难,未来一定是资本推动。陈忠很认可普洛斯的模式,现在星河也已经在探索基金操盘的模式,将开发商、运营商、财务投资者,甚至还有政府平台公司的利益结合在一起。

  他还提到目前中国的REITs发展还不成熟,今后随着资产证券化的推进,产业地产的发展会迎来更好的机遇。(作者:明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强 )

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