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北京房地产市场成交萎缩 二手房业务下滑严重

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-09-07 点击:

  限竞房销售元年,北京新建住宅市场远没有想象般高热。限竞房新增供应几乎占到一半,但网签量仅占供应量的两成左右。供应井喷之下,北京新建住宅成交量创历史新低已成定局。

  北京住宅新增供应40866套,同比上涨50%;成交24310套,同比下降约9%;成交面积335万平方米,同比下降17%;成交均价达51557元/平方米,同比上涨15%;存量套数高达69763套,直逼7万套,同比上涨31%。

  “2018年,北京楼市只能用‘萧条’来形容,限竞房供应井喷,楼市成交萎缩,导致库存大量上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示,当下北京楼市商品住宅库存已经接近7万套,刷新最近三年的最高点。但在供应量井喷的情况下,目前成交套数仅刚刚超过2.4万套,刷新最近四年年度最低纪录已成定局。

  值得关注的是,2018年已经进入倒计时,剩下不足7天时间,虽然不少房企都在加班加点卖房,想在年底之前抢收业绩,但市场似乎并不买账。据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京入市限竞房总计36个项目,供应限竞房住宅约为2.1万套,但网签数据仅有4196套,占比不足20%。

  张大伟表示,限竞房市场分化明显,部分限竞房开盘即接近售罄,但大部分限竞房去化不理想,有的项目去化甚至不足两成,相比过去小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常慢。

  更重要的是,过去两年的土地供应高峰现象,现在开始传导至新建住宅市场,这些地块相继入市,后市还有大量房源上市,购房者开始全面观望。

  有些刚需购房者虽想买房,但鉴于限竞房买到手后一般8年-10年才能销售,因此在单套总价400万元-500万元区间的房源中,有些刚需购房者宁愿选择二手房,也不选择限竞房,这对限竞房销售造成了不小的冲击。

  二手房经纪人频频染指新房,那二手房的成交奖励不够丰厚吗?对于这个问题,记者注意到,二手房降温是地产经纪人给出的最普遍的理由。

  多名房地产中介经纪人告诉记者,政府对楼市的总体调控和相关金融政策的出台导致北京二手房市场降温明显。今年9月,北京出台公积金贷款新政,规定公积金贷款的额度与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元,且“认房又认贷”,二套房公积金贷款的额度从80万元降低到60万元。

  限购加上限贷彻底改变了楼市的预期,二手房市场遭遇调控政策的冰封。据易居房地产研究院统计,2018年10月份,北京、杭州、深圳、成都、南京、苏州等受监测的10个城市二手房成交量为3.9万套,环比下降25%,同比下降9%。值得注意的是,近4个月来,上述10城楼市成交量呈现持续低迷态势,剔除春节假期二手房成交量异动月份,成交量创48个月新低。

  对于赚取佣金的房产中介机构,楼市成交量远比房价重要得多。自2016年下半年启动的这一轮楼市调控中,中介机构所遭受的周期性冲击也远甚于房企。在经历了降薪、裁员、关店之后,中介公司连同经纪人,纷纷开始兼职转战新房市场,不仅是环京的低价房,还有北京上千万的别墅,都与中介工公司有合作。

  某家中介的商圈经理告诉记者,“公司会要求大家多做一些新房业务,还会分批组织经纪人去实地看盘。这其中既有养老自住房,也有投资商办房,更有豪宅改善房。尤其针对一些城区内的老住户,在卖掉区域内自己的老房子时,往往与经纪人建立了比较良好的信任关系,一旦有换新房需求,正好可以通过经纪人达成交易。”

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