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这个城市的开发商正把靠运气赚的钱靠本事亏出去

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-10-08 点击:

  打掉了清一色,最后和了杠上花。但其它三家都不会着急,因为牌局时间够长,一把赢得多的不代表输,每把输得少的那个,才是赢家。

  单纯从市场来看,不少楼盘还是有销售量的,爆款楼盘,经常刷朋友圈。但是,市场的胜利,不等于开发商的胜利:成交量,是靠“壮士断腕”来换取的。

  有个开发商,以1.9万的楼面地价买了一块地,按照高端产品的定位,至少得卖到3万。上个月,旁边有个盘日光了,精装价格1.4万。业内都以为神也,因为周围还有1.2万的都卖得很艰难。

  石家庄的楼盘,我们都做了分析,个个都眉清目秀的,没见到一个歪瓜裂枣:容积率不高,户户板式南北向,大面宽,展示区都是一水的新中式。

  外来的开发商都拿出拳头的产品线,本土的学习能力也不弱,有个盘自封了十大豪宅,但从规划和产品来看,并不勉强。

  面积段也是没有问题的。一批楼盘面积在160-200,原本石家庄就有强烈的改善需求,典型证明,是荣盛在长安区做了华府项目,当时市场均价大约在8000的时候,这个项目依靠豪华改善、180㎡以上的户型,直接卖到1.6万,直到2万+清盘。

  更多的新楼盘面积在100-140㎡,这个对应前两年成交量最大的首置、首改产品。

  市场需求也是没有问题的,石家庄的房价从6000元到2万,用了3年时间,如果没有旺盛的需求,是不可能助推到这个价格的,并让18年的供应出现严重不足。

  我们给这个城市做了一次“穿透性”分析,在了解社会结构之后。感触非常大,你看到的未必是真相,即便是成交数据,它们很可能是另外一种规则的体现:

  我们盘整了2017年的统计年鉴,找到了这个GDP近6000亿的城市,其主力行业:千亿级的只有1个-传统核心的制造业,石家庄是火车上拉来的城市,国有制造业,本来就是核心,至今还在挑大梁;100亿-1000亿的行业有11个,50-100亿的行业有6个。

  纯民间力量占主导的行业,排名都基本靠后,其中最强的是农业。而房地产、专业技术服务、商业服务等,产值靠后且不高。

  排名靠前的行业,如制造业、道路运输、货币金融、零售业,都具有很强的国有属性,乃至教育、卫生、水电气、电信广播等民生类行业,排名都超过民营。

  民间经济,才是吸纳年轻人的主要因素。国有事业和机关单位的招聘门槛都很高;只有民企发达,工作机会才多,年轻人才可能被留下来。

  这是17年统计年鉴的数据,300万四城区的人口中,单位就业人口69.9万人,但在民外企单位就业的人只有14.9万,占比21%。其余均在国有集体企业,事业和机关。

  换个角度说,民营企业吸纳就业能力不足,那么这个城市就没有年轻人,也即是没有刚需。

  石家庄人口从300万,暴增到500万人,并不是通过人口吸纳得到的。换句话说,石家庄主城区一直有500万人,新华、长安、裕华、桥西等主城四区一直是300万人口左右,而周边的鹿泉、正定、栾城、蒿城等,一直是200万左右,现在把后面几个撤县并区,石家庄主城人口就增加了。

  没有新的人口进城,就不会有挤压效应。原来住二环里那300万人,还是住二环里,原来住鹿泉正定的200万人,还是住老地方,那么,新区的人口从哪里来呢?

  势必只有两种情况:一是新区发展起来,老城衰落了;二是老城不衰落,新区就发展不起来。真正的人口只有那么多,放这里,那边就少了。

  一是拆迁安置,产生的刚性需求,包括在主城4区的旧城改造,产生的需求,以及撤县并区后,由农民到市民产生的刚性需求;二是主城区的居住升级,即有城市原住民的拆迁升级,也包含城市单位居民的居住升级。

  1)、16年后,市场产生了大量的100-140平米需求,开发将其误读为刚需。

  并非说明刚需和改善需求旺盛,只是城市原住民旧改和村民进行安置时,产生了大量需求。开发商将其误读为年轻人的刚需,从而推了大量的这个产品段的货品。

  年轻人的刚需和旧改顾客的需求,两种有共同性,面积段都差不多;但是两者有个致命差别,那就是年轻人的购买地,可以被价格改变,那里便宜点,距离远点无所谓;而旧改及村民安置顾客,离开了熟悉的这一片,什么都不谈。

  一批180㎡以上的房子,售价在刚需的1.5倍以上。只是当地具有社会身份的人,在改善居住环境,扩大居住面积和楼盘质量。开发商误读为豪宅市场。

  具有社会身份的人改善,和富豪购买豪宅,两者也有共性,那就是追求品质和面积。但是有致命的差别,有社会身份的人,不会离开其社会地盘;而富豪就能以时间换空间。

  那是城市社会中,每一个有点实力的人,在进行投资。他们欣喜的追捧房价从6000到8000元,再从8000到12000,再到1.5万和2万。

  超过1.5万,他们和开发商一样,也在寻找接盘者,而不是继续高点买进。房价超过1.5万,已经脱离了普通投资人的承受能力了。

  我不能将市场,比喻成赌博,把输赢结果都说成运气。比如开赌场的人,从算法开始,他们都在靠实力,实现必胜。

  作为省会城市,石家庄吸引了大多数百强开发商,大家有机会,对自己的策略算法,做一下复盘。

  1)三线以上城市,虽然被京津吸纳人口,但好歹也是省会,主城区人口货线)经历过房价暴涨,从6000元到2万,只用了3

  3)有强大的政策支持,正定新区,以及刚获得的自贸区,能级超过许多省会。但是,对城市进行了“标准化”产品的误读,可能值得开发商反思了。在开发商内部,存在一套真实的标准化阅读流程,如果这个城市值得进入,那么对城市的战略选择一定是这样的:

  所以呢,许多开发商一步跨入到正定新区,做了首置楼盘。这就是库存的重灾区,打折也没有量。如何避免这样的战略错误?按照我们的做法,是先对城市进行穿透式分析,比如,我们得到的石家庄购房阶层是这样的:

  如果进入了石家庄本土,你会知道,这座“五证齐全”是卖点的城市,畅销赚钱的楼盘,从来没出过二环。为什么呢?就在前面那张购房阶层关系图上。--

  1)一本叫《生活方式-房地产的社会价值》的书,已经写完了,预计明年春天上市,即将开始预定。但可能是房地产业售价最昂贵的书,

  1000元/本。里面只谈一个问题,顾客需要的生活方式和房地产业空间的关系。----楼市2.0时代的产品之道

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