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房地产开发贷额度收紧!有银行称表内额度已非常有限

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-10-09 点击:

  昨日,多个独立信源处传出消息,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度。一位银行业人士表示,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着,房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。上述人士表示,未来还有进一步减少的可能。有银行人士向中国证券报记者证实,“确实有这个指导,应该是不能超过3月底的规模。”另有银行人士告诉中国证券报记者,最近其所在银行的房地产开发贷表内额度进一步收紧,表内额度已经非常少了,目前正在做表内转表外。有信托人士称,这会对房地产公司带来较大影响。数位银行业内人士向21世纪经济报道记者反馈:

  监管确实向部分银行压降开发贷额度,国有大行中也只有少数收到该窗口指导,要求开发贷规模不得超过三月底,开发贷额度在收紧,但没有全停。预计后续仍会有后续政策。

  房地产业务都在从严、规范管理,一定要落实“房住不炒”政策。对于正常的、合理的房地产信贷需求,还是会继续支持。

  目前主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象。

  “监管肯定是指导新增的(开发贷),而不是指导存量,”一位大行人士表示,政治局明确不把房地产作为刺激经济的手段,要打破对房地产的幻想。股份行方面,一位股份行人士表示,该行没有收到窗口指导,虽然政策上鼓励投放开发贷,但实际上审批比较严格,一般不批。“我们银行开发贷款数量极少,几乎不做,这次没有收到窗口指导。”一位城商行人士表示。另一股份行人士表示,监管部门对于房地产贷款提出要“因城施策”,该行会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略,既包括房地产开发贷款,也包括住房按揭贷款。今年会继续坚持限额管理策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

  此前,8月7日,21世纪经济报道记者独家报道,某华北股份制银行已在全行开展房地产行业授信业务专项检查,检查范围为截至7月末投向为房地产行业的表内外存量授信业务,重点自查房地产开发贷款业务。

  据新京报8月29日消息,建行副行长纪志宏在2019年中期业绩发布会上谈到房地产开发贷时表示,建行一直严格落实“房住不炒”的要求,配合国家有关房地产调控因城施策、分类指导的政策,差别化择优、审慎地开展房地产开发贷款业务,支持房地产市场平稳健康发展。上半年建行房地产开放贷款增速同比下降6.55个百分点,对应的不良率为0.81%,比年初下降0.3个百分点。他表示,下一步建行会继续按照房地产调控政策,强调房住不炒原则定位,落实好房地产长效管理机制, 继续加强质量管理,推动结构调整。同时进一步加强准入标准,对企业资质、资产负债率、净资产等执行严格标准,严格贯彻落实监管政策,确保房地产开发贷款合规,加强资金用途监管。

  中报显示,截至6月末,建行房地产开发类贷款余额3,910.93 亿元,较上年末增加254.39亿元,重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。个人住房贷款余额50,554.29亿元,较上年末新增3,018.34 亿元。截至6月末,建行房地产业不良贷款金额68.76亿元、不良贷款率1.25%,较上年末“双降”。根据央行《金融机构贷款投向统计报告》:2019二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。2019年一季度末,房地产开发贷款余额10.85万亿元,同比增长18.9%,增速比上年末低3.7个百分点。

  除开发贷收紧之外,对于地产开发商最常使用融资方式之一——针对地产类项目信托融资亦在收紧。腾讯新闻《一线》了解到,除严格符合“432”的项目外,其余地产信托项目的备案申请基本被叫停。光大信托曾于7月份时为梳理地产类项目的存量数据,暂时主动叫停所有地产类项目的募集。有些信托机构甚至直接暂停所有涉及地产的信托业务。

  一位暂停地产项目的信托公司从业人员告诉腾讯新闻《一线》,停止的原因在于:一方面地产市场整体下行;另一方面地产业务备案通过率越来越低。数据显示,截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年四季度末上升0.56个百分点。

  今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。根据第三方机构普益标准的统计数据,2019年上半年投向房地产领域信托产品共计发行2954款,募集规模为4531.94亿元。监管层也曾多次释放出“房住不炒”的信号并从多个维度采取措施稳定房地产市场。银保监会5月发布的23号文,严格融资活动监管与金融风险管理。其中,明确指出了银行与非银机构针对房地产行业业的整治工作要点。同时,银行间市场交易商协会6月进行了窗口指导,据媒体报道此举叫停了一些开发商的债券发行。

  8月初,中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出,要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。检查的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到,此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。

  随后,中国银保监会开出今年银行系统的最大罚单。根据银保监会披露的行政处罚信息公开表显示,中信银行因13项违法违规事实,遭罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

  据明源地产研究院的分析,23号文以后,房地产前融受阻明显。拿地阶段和开发阶段,对自有资金的依赖度提升,股权投资也开始冒头。

  1、拿地阶段:招拍挂靠股权合作;收并购用并购贷1) 开放股权之后的合作拿地。比如前不久深圳那场“史诗级”土拍,就有不少房企抱团入场;2) 并购贷。同样属于前融阶段,这种方式收到的限制并不明显,而且对自有资金要求很低。一家闽系房企CFO就表示,如果并购交易对价总共40亿元,在进行土地和股权抵押之后,房企几乎可以贷到40亿元。

  2、开发阶段:融资渠道还很多元在开发阶段,只要项目符合“432”要求,房企首选的依旧是传统的开发贷,这是目前成本最低的一种方式;其次,供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等方式,都依旧是房地产开发阶段的融资的有效渠道;最后,不少股权融资途径成为当下大势所趋。

  3、开始预售后:加速回款是当务之急从去年万科喊出“活下去”开始,回款就成了万科的当务之急。8月20日,恒大又率先祭出促销大旗“全国532楼盘,闪购7.8折”,开始加速在“金九银十”里的资金回笼之路。返回搜狐,查看更多

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