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50多家地产百强抢着做酒店最牛的竟然是富力!

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-10-10 点击:

  黄金周结束了,相信大部分小伙伴已经回归工作岗位。根据文化和旅游部数据,今年假期,全国共接待国内游客近8亿次,同比增长了7.81%!很多小伙伴告诉明源君,假期出游,虽然景区人山人海,但是晚上睡得还是很不错的,因为现在住宿可选择的太多了——经济型酒店、民宿、精品酒店、各种主题酒店、五星级酒店总有一款适合你!

  明源君注意到,在组成酒店市场的各路人马中,开发商系是一道靓丽的风景线强(按中国境内持有/运营/品牌方的酒店的房间数排名)中,就有富力(排名13)、万达(排名14)、碧桂园(排名16)、绿地(排名32)、世茂(排名39)入榜!

  虽然增量开发在未来十余年还将维持在15-20万亿的高位,但是,整个房地产市场已慢慢步入存量时代。为此,众多房企在住宅开发之外,也在探索新的业态。酒店就是很多房企商业版图中的重要一块。除上述入榜房企之外,保利、龙湖等也纷纷布局酒店领域。

  酒店作为存量商业地产的重要部分,向来有着投资周期长、利润增长缓慢的特点,为啥还有这么多房企争先恐后涉足?

  一是目前我国房地产正处于增量开发到存量经营的转轨期,众多房企都在进行新业态及多元化布局。首先,酒店作为持有型物业,运营得当,不仅可以获取稳定的现金流,而且还能获得资产增值收益;其次,酒店品牌做起来后,房企可对外输出酒店品牌,走上轻重资产并举之路。

  二是旅游市场火爆,消费升级,带动酒店市场的整体回暖。与此同时,国内酒店业正值新旧更迭之际,国际高端酒店密集撤出,国内自主品牌酒店有望上位,打响知名度,占领市场份额,未来成长空间十分巨大。

  在所有布局酒店的房企中,富力不仅排名第一,而且,早在2017年就是全球最大豪华酒店业主。很多人至今还在争论富力2017年的收购是否划算,殊不知人家已经拿到了未来的船票。

  在《2019中国酒店集团规模TOP50排行榜》中,华住酒店集团位列第二,其创始人兼董事长季琦认为,对酒店行业来说,规模和效率就是未来,只得其一是不够的。

  当然,如果非要区分规模和效率孰轻孰重,那一定是先有规模,然后再努力提升效率,因为跟房地产增量开发一样,没有规模,甚至都很难生存。

  这也是为什么近年来,各大房企都在大力布局酒店行业,扩大规模的缘故——比如绿地计划新增20家酒店、世茂要在4年内开业100家酒店

  在这一条赛道上,位列各大房企第一的富力,优势十分明显。这主要得益于两点:一是其布局时间够早,二是2017年果断收购万达的74个酒店(含大连万达中心写字楼),一举成为全球最大的豪华酒店业主。

  早在2004年,富力就开始涉足酒店板块。不过,在较长的一段时间内,其在酒店领域的扩张并不快,截至2016年底,富力拥有14家在运营中的酒店,在建或关业筹备中的酒店10家——平均每年开业1家,即便算上筹备的,一年也不到2家。

  这跟富力在酒店领域布局的定位紧密相关。富力酒店大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市进行布局,在城市内的位置均处于核心区域。如此一来,酒店资产在与周边区域联动和开发之后,可以形成区域地标性建筑,便于使资产价值不断增值。可是,能达到这种条件的地块,并不容易拿。

  2017年富力地产突然发力,于7月19日与万达商业、融创集团签订战略合作协议,以6折的价格199.06亿元收购万达77家酒店(2017年11月23日,富力地产与万达商业签订补充协议,最终以189.55亿元的对价收购了万达商业地产的74家酒店),这给富力带来了几大好处:

  一是由于是以低于公允价值的价格收购万达项目酒店,当即就产生了131亿元的非经常项目损益。截至2019年6月,根据第三方评估机构估算,富力运营中90家酒店市场估值近520亿,较整体酒店资产账面价值高34%。

  二是让富力一举夺得全球最大豪华酒店业主宝座。富力收购万达的74家万达酒店,虽有部分是下沉到三四线城市(均具有较高的人口基数和极强消费能力,保证了酒店资产的利用率和持续盈利能力),但大部分是位于高能级城市的豪华酒店。

  公开数据显示,74家酒店资产的总建筑面积超过300万平方米,客房合计超过2万间,这种规模如果富力自建需要15-20年。

  如今,行业形势瞬息万变,对开发商来说晚一年转型,都可能会面临掉队、淘汰的风险,富力通过并购整合,以最快的速度实现了弯道超车和卡位,为自己赢得了存量经营领域头部阵营的门票,可谓快准狠!

  富力遇到的机会可谓千载难逢,而且抓住了。可是,由于酒店行业前期投入大、资产重,对现金流占用高,盈利周期一般在6年左右,因此,在外界来看,短期内富力做的是一笔亏本买卖。

  明源君认为,这是典型的以增量开发的思维看待酒店经营业务,对富力的行为有非议也就在所难免了。

  实际上,对优质酒店资产来说,前期的少量亏损完全可以由其他收益覆盖。富力董事长李思廉就表示,2018年酒店整体的净利润返还给业主的已达13.5亿元,足够覆盖富力整个酒店的支出。

  每家优秀的房企都有自身的核心能力,但也有活不下去的时候——阶段性的资金流动枯竭。

  对房企而言,高增长固然重要,但具有稳健的现金流才是公司得以生存的根本。富力早早布局酒店板块,视其为经营的核心组成部分,其意正在于此。

  得益于富力自身常年积累的区位开发经验,进行精准的选址、布局与开发,以及强强联合(聘请万豪、凯悦、希尔顿等国际一流酒店管理团队,管理酒店资产),使得富力的酒店资产能源源不断提供稳定的现金流,可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

  以广州富力丽思卡尔顿酒店及公寓为例,2008年开业,年EBITDA达到40%,年均ROI(投资回报率)达到10%。

  并购万达酒店之后,富力酒店板块收益持续保持着稳健增长, 2018年,富力酒店板块运营收入由2017年的24.3亿元增至70.9亿元。随着酒店营业额增长,富力所拥有酒店的经营净利润(不包括融资成本及折旧)增加192%!

  如前所述,富力酒店资产均处于核心城市、枢纽城市和区位经济良好的城市,很多酒店已成为区域的地标性建筑。

  如此优质的酒店资产,对投资者而言是一种“硬通货”,因为其具有良好的保值、增值功能,既可以长期持有,在需要现金时又可以将其用于融资。

  2019年上半年,富力酒店运营收入达33.7亿元,经营净利润增长7%至6.3亿元。其中,国际品牌酒店所产生的经营净利润(NOP)较去年同期增长8%,万达品牌酒店所产生的经营净利润(NOP)较去年同期增长6%。优质的资产与优良的经营现金流,使富力酒店成为资本市场青睐的稳健资产。

  2019年中期业绩发布后,摩根大通、花旗银行等国际投行维持对富力的买入投资评级。花旗银行对富力的评价是“估值吸引,盈利加速强劲”,而摩根大通则认为“富力是一个拥有成长性、利润率、股息率及确定性的组合”。

  在2018年度业绩会上,李思廉表示,公司针对酒店有很多计划,包括在中国通过酒店资产包在市场融资。

  今年,各房企普遍觉得融资难融资贵。根据富力地产的公告,截止今年6月30日,公司借款余额较2018年末增加319.95亿元。

  克而瑞发布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。

  相比之下,富力2018年的平均借贷利率为5.74%,只比2017年全年略微上调了一点,融资成本控制在行业平均水平之下。

  一金融机构大佬告诉明源君,就凭富力自持这么多优质资产,其要借到便宜的钱就比别人要简单。

  此外,持有经营酒店对房企拿地、打造品牌(李思廉在2018年度业绩会上表示,成为世界最大的豪华酒店业主,“起码自己在出差的时候,可以受到特别的关注。”)也有极大的帮助。

  虽然富力大力布局酒店,受到不少非议,但富力仍有计划扩大公司的酒店规模。李思廉在2018年度业绩会上表示,“目前富力有十几间酒店在建,两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”

  富力之所以如此坚决,是因为酒店黄金收获期是开业后6-20年,高端酒店市场正处于发展起步阶段,市场空间巨大,已经跑在最前面的富力,只要不断优化管理,就可以牢牢占据房企在该领域第一的位置。

  2011年我国的人均GDP约5000美元,2018年我国人均GDP约1万美元,早已进入成熟的度假经济时期(如下图所示)。

  2018年,我国国内旅游人数达55.39亿人次,同比增长7.8%;入出境旅游总人数达2.91亿人次,同比增长7.8%。

  发达国家的入境游客自不必说,而随着国民收入水平的增长以及消费升级,国内游客对品质与品牌也越发注重,二者共同拉动高星酒店的需求。

  高端酒店市场在过去一年呈现房价和入住率齐涨态势,在此情况下,全国五星级酒店平均客房收益也达到历史新高。《2019年国内饭店业务统计数据》最新数据显示,过去一年,全国五星级酒店平均每间客房收益(RerPAR)为483元,首次超过2011年的历史最高点477元!

  目前,我国经济型酒店已处于衰退期,正谋求转型;中端酒店处于成长期,但竞争较激烈;高端酒店这正处于起步发展期,市场成长空间巨大。

  目前,富力拥有的90间运营中的酒店中包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家,能够满足不同消费群体的需求。

  2017年7月19日,万达商业、融创集团、富力地产联合公告三方分别签署转让协议,主要内容中有如下一条:

  富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响,继续执行,直至合同期限届满。

  业主方按照酒店管理公司品牌的标准建造酒店,把这个酒店委托给酒店品牌公司去委托管理。

  酒店品牌公司将其旗下的品牌使用权和知识产权,以及品牌的建造和运营标准全部特许给酒店业主方使用,并由酒店业务方聘用第三方管理公司团队来运营的管理模式。

  简单地说,富力收购的酒店是委托管理的。与国际品牌酒店以委托管理的方式合作,有助于毛利与经营净利润的持续增长与资产的保值增值。可是,这并非绝对的。而且,委托管理的费用十分高昂。业内人士统计,特许经营付给酒店品牌公司的费用比委托管理降低了一半甚至更多。

  如今委托管理方式渐渐转变为了特许经营方式,越来越多的国际高端酒店对国内业主开放了特许经营。降低的成本,就是利润。此外,技术的应用,也可以极大降低人工成本,提高管理效率。

  超前布局,百家豪华酒店的规模化运营,意味着富力已经积累了大量运营、管理数据及经验,这些将有助于富力采众家所长,培养自己的管理团队,为将来提供更精细化的运营做积累。

  前不久,华住集团(在全国400多座城市,运营4000多家酒店)与光大安石联手,联合成立了投资平台——安住此间,共同发起设立泛居住地产投资基金,专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。

  光大安石董事总经理杨鹏认为,酒店类资产投资在中国内地依然是一个新兴领域。华住集团战略投资副总裁叶菲则表示,“重资产物业经过改造,再加上运营提升之后,它所带来的资产增值空间比较确定。我们觉得华住有这个能力去管理重资产并获益。”

  至于退出项目的时间表,杨鹏表示,安住此间对于项目的正常持有期限在3-5年左右。

  高端酒店周边一般都配套大型商圈,五六年后,随着运营的日益完善,作为不动产这些酒店物业本身也会有很大的增值空间。

  而且,优质的酒店是具备无限可能的资产,蕴含着改造升级的价值和机会。随着酒店业务整合,以及资产运营颗粒度的提升,预期富力酒店的营收总量将持续走高,资产增值潜力可期。

  2013年之后几年,酒店经营收入大幅下滑,坪效业绩相应地遭遇滑铁卢。然而,也正因为如此,高端酒店市场化的大门开启,而且,2016年已经重拾上升势头。提早布局者,已经或即将享受到红利。

  相比跨行业的多元化,通过酒店开启多元化战略对房企来说更加驾轻就熟,这也是保利、绿地、金茂、世茂、龙湖等纷纷抢滩酒店市场的原因。

  富力已在此赛道抢占先机,虽然要付出短期现金流承压的代价,但进可攻退可守,未来的胜算更大。(作者:明源地产研究院 凌峰)

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