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地产信息 三大首府城市触底回升 澳洲房市复苏在望?

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-10-11 点击:

  悉尼的租金创下15年来的年度最大跌幅,原因是市场上房源多,而投资者的疲软情绪。

  据Domain最新的租赁市场报告,在三季度中,悉尼的独立屋租金下跌了0.9%,从530澳元跌至525澳元。

  Domain研究分析师Eliza Owen表示:“2013年至2018年期间悉尼建了许多用于出租的房子,现在仍有许多投资,但投资活动有所放缓。”

  Owen说,在2017年1月至2019年7月之间,新州的投资房贷市场下降了50%。但有迹象表明悉尼的租赁市场将再次开始趋紧,对房东更有利。

  但AMP Capital的首席经济学家肖恩·奥利弗(Shane Oliver)表示,尽管三季度悉尼租金0.9%的降幅较低,但他预计悉尼的租金将进一步下降。“问题在于房地产市场仍有大量供应,因此情况仍在恶化,但可能只会以较慢的速度恶化。”

  三季度,墨尔本、堪培拉、阿德莱德和霍巴特的独立屋租金保持稳定,而布里斯班的租金上涨了1.3%,达尔文的租金上涨了1%,珀斯的涨幅最大,达到了1.4%。

  根据澳洲最大的房产估价公司Herron Todd White(HTW)分析显示,随着房价上涨和买家信心增强,悉尼、墨尔本和布里斯班的房地产市场出现反弹,并开始走向复苏。

  数据显示,继8月份全澳房价上涨1%之后,9月份全澳房价涨幅继续超过1.1%。

  至此,全澳房价较6月份的低谷上涨逾2%,但较2017年底的房价峰值仍下跌逾8%。

  由于利率下降、拍卖成交率走高和市场情绪改善,全澳三大房地产市场继续受到提振。

  报告显示,随着房产的空置风险逐步下降,布里斯班的投资市场逐渐得到提振;而得益于较低的空置率和强劲的租赁需求,堪培拉的住房市场也正处于市场高峰期。

  同时,霍巴特的房屋和公寓价格都已接近峰值,但包括达尔文和珀斯在内的其他主要内陆城市仍徘徊在周期底部。

  珀斯二季度房价比上季度下跌2%。尽管该市的租赁市场收益率有所提高,但其房地产销售继续低迷。

  此外,悉尼、墨尔本、布里斯班、爱丽丝泉(Alice Springs)和伊普斯威奇(Ipswich)等15个主要中心城市的公寓市场前景仍然处于周期底部。

  HTW分析显示,悉尼房屋租赁收益率已降至10年低点,许多投资者开始寻找新的替代方案,如“祖母房”(Granny Flats)或“双密钥”(Dual Key)公寓,以帮助提高回报率。

  在维多利亚州,投资者开始将眼光投向墨尔本东部的高密度郊区,如Box Hill、Ringwood和Hawthorn,这些郊区多靠近大学,公共交通条件便利。

  三年来,澳大利亚房地产市场地区差异巨大,房价涨跌互现。有的地区房价涨幅惊人。同时,有些地区房价跌幅之深令人咋舌。统计表明,部分偏远地区的房价表现优于首府城市。

  数据显示,墨尔本西南的吉朗(Geelong)房价中位数三年来上涨29.9%,霍巴特上涨29.2%。投资拜伦湾(Byron Bay)和巴拉瑞特(Ballarat)房产的投资者也获得良好收益,上述两地房价在三年内分别上涨27%和23.8%。

  然而,投资黑德兰港(Port Hedland)和杰拉尔顿(Geraldton)的地产投资者则苦不堪言,这两个地方的房价最近三年分别下跌45%和20.3%。在芒特艾萨(Mount Isa)和怀阿拉(Whyalla)置业的投资者也遭受巨大损失,上述两地房价中位数自2016年6月以来分别下跌22%和21%。此外,杰拉尔顿(Geraldton)和格拉德斯通(Gladstone)房价分别下挫20.3%和18.9%。

  房地产市场研究公司Propertyology总经理Simon Pressley称,澳大利亚人对澳洲偏远地区房价走势的看法“非常错误”和“令人吃惊”。

  Pressley表示,澳大利亚民众普遍认为人口增长是影响房价的决定因素,并认为首府城市的房地产市场表现要优于偏远地区,这是完全错误的。经济状况才是影响房价走势的决定因素。事实上,在过去三年的时间里,部分偏远地区的房价表现优于首府城市,预计未来将继续出现这种局面。

  Pressley指出,三年来,伯尼(Burnie)和朗赛斯顿(Launceston)等偏远地区城市的房价表现优于布里斯班、珀斯、阿德莱德、悉尼和达尔文。奥兰治(Orange,20.7%)、格里菲斯(Griffith,21.2%)和巴拉瑞特(Ballarat,23.8%)最近三年的房价表现也非常优异。

  当然,并不是所有偏远地区的房价都有较好表现。昆州、西澳、南澳和北领地的经济状况欠佳,导致这些州和领地偏远地区的房价表现不尽人意。

  此外,研究表明,由于部分偏远地区城市的经济状况好于许多首府城市,生活条件一流,吸引了原本生活在大城市的居民到偏远地区的城市生活,这将导致这些城市的房价继续上涨。

  根据澳大利亚统计局(ABS)周三公布的数据显示,在公寓和联排别墅建设加速发展的推动下,澳大利亚的新住宅开工数量五个季度以来首次出现上升。

  数据显示,经季节性调整后,二季度住宅开工率从3月的45796小幅上涨1.1%,至46315,但与2016年一季度高峰时期近62000的总开工量相比,仍下降了25%。

  二季度独立住宅开工率下降10.6%,至25715,但据行业调查显示,独立住宅建设的下降速度正在放缓。

  联体住宅开工率环比增长21%,但由于此前两个季度住宅开工率分别下跌了20%和19%,这一增幅仅使住宅开工率总增幅回到2018年12月的水平。

  在截至6月的12个月中,住房开工总量首次降至20万以下,创下2014年9月以来新低水平。

  但数据显示,随着借贷成本降低和银行信贷渠道改善,可能会给经历大幅放缓的住宅建筑行业注入活力。

  据房屋建筑商Tamawood本周表示,该公司三季度签署的合同数量比上年同期增长了30%。

  根据澳大利亚地产网站Domain发布的报告,今年三季度澳大利亚独立房屋和单元房的租金基本稳定,但由于空置率开始下降,预计房租价格将上涨。

  报告称,全澳来看,三季度独立房屋周租金中位数为441澳元,上涨0.2%。单元房周租金为453澳元,稍有下跌。报告还表示,三季度房屋空置率有所下降,提示房屋租赁市场趋紧,租金或见底回升。

  就悉尼和墨尔本而言,悉尼独立房屋租赁价格为525澳元,同比下降4.5%。单元房租赁价格为520澳元,同比下滑4.6%。在墨尔本,独立房屋租赁价格同比没有变化,单元房租金为420澳元,同比上涨2.4%。

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