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重庆房产中介市场竞争激烈 经纪人数量一年减少约13

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-11-02 点击:

  10月20日,为期4天的2019重庆秋季房交会在正式闭幕。在这次秋交会上,除了各大开发商的“PK”外,12家中介机构集中亮相当面“对垒”也成为一大亮点。

  随着房地产市场迈入存量房时代,消费者逐渐回归理性,房产中介市场的竞争越发激烈。近一年来,重庆中介经纪人减少了约1/3左右。业内人士纷纷表示,未来房地产中介市场将从粗放竞争走向品质之争。

  在10月20日刚落幕的2019重庆秋季房交会上,12家中介机构也集中亮相。这些中介除了带来众多房源外,也纷纷推出优惠措施,包括服务费折扣、购房送家电、抽奖等。而这背后,折射出的无疑是中介市场竞争的加剧。

  例如在渝北区金州大道的金州天地以及附近的约克郡楼盘周围看到,就有链家、到家了、德祐、满城房产、悦中地产、诚祥地产、美联物业等近十家中介公司聚集在此,有的还开出几个门店,几乎是“十步一店”。同样,在礼嘉、空港等次新房较多的区域,中介门店也是扎堆布局。

  重庆市国土资源房屋评估和经纪协会官网显示,目前在该网站已登记过的“房地产经纪”机构有1700多家,据该协会工作人员透露,目前该协会的会员有800—1000家左右,但这仅是重庆“房地产经纪”机构大盘子中的一小部分。

  据了解到,目前重庆的房地产中介市场主要存在三大阵营,一是以链家、到家了等为代表的自营模式;二是以优居、德佑等为代表的加盟模式;三则是数量庞大但体量较小的“夫妻店”。

  据业内人士透露,目前重庆房产中介市场份额,直营的几家中介会占据优势,但最大的房产中介市场占有率也只有10%左右,各路诸侯都能分到一杯羹,几家大型品牌中介之间的差距也不是很明显,市场竞争仍然比较粗放。

  例如,由竞争导致的少数的经纪人不规范操作仍然存在,部分中介会用假房源吸引顾客。同时,价格战问题也十分相对突出,以一套150万元的房子为例,大多数中介收取费用为两个点左右,即3万元左右,但部分中介为了抢客源,最低收费几千元的都在做。

  在激烈的市场竞争下,重庆中介市场的分化也逐渐明显。一些小品牌、实力欠佳的中介逐渐离场。

  10月21日,渝北区重光轻轨站出口处的一家中介门店正在转手,店内已经无人工作。

  记者走进旁边的一家奶茶店,正遇到几位经纪人在此“休息”。记者与他们攀谈中了解到,在“房住不炒”政策下,目前市场“观望”情绪浓厚,加上新房供应比较充足,二手房交易逐渐冷静下来,一些还未真正成熟起来的经纪人,只有选择放弃、离开,一些小门店做不走也十分正常。

  “近一年重庆经纪人数量减少了约1/3左右。”重庆链家总经理金玉鹏表示,他表示,随着房地产市场迈入存量房时代,消费者在购房时也变得越发理性,客户对高品质服务需求不断增加,在这个过程中,一部分中介和经纪人也遭遇到了市场的自然淘汰。目前重庆房产经纪品牌繁多,小品牌(如单店)生存周期短、更替快。

  据多家中介机构了解到,2017年底到2018年年初,重庆经纪人一度达到了约5万人。而随着房产交易趋于平稳,加上房产中介本身就是流动性较高的行业,如今,留存下来的经纪人预估4万人不到。

  小品牌难以生存,大品牌却逆势扩张。包括链家、中原地产等,都曾表示过要加大门店布局。

  “从整个市场来看,重庆作为人口净流入城市,房产经纪市场有着稳定的人口基数,也有向上的契机。”金玉鹏表示,以重庆链家为例,目前在重庆有460家门店左右,涵盖主城9区,2018年还启动了新房业务,下一步将结合市场,要将门店发展至500家左右。到2020年二手房团队达到7000人以上,新房团队要达到3000-4000人规模。

  竞争加剧,行业洗牌在所难免,未来房地产中介市场将如何演变?市场竞争又将聚焦于何处?

  在重庆资深二手房观察人士、重庆万仓房地产区域经理明龙看来,随着房产中介市场的发展,资源将逐步向大公司聚集,未来行业发展将朝着规模化、品牌化、规范化方向发展,由几家“巨头”引领着一批中小规模的房产中介共同前进,对于一些不规范的家门店、一些资源不充分的夫妻店,路会越来越窄,甚至难以生存。

  “随着客户需求提升,经纪人的专业化也需要进一步提升。”明龙介绍,在市场竞争中,万仓选择的是深耕自己熟悉的细分市场,且除了精准的房源推荐外,经纪人还要对整个市场有专业的认识,深度了解客户需求,每个门店都会整理出最新的区域楼盘示意图,展示楼盘分布,区域土地储备情况、交通布局等,为客户提供增值信息服务。

  金玉鹏也表示,未来的竞争关键在于以“质”取胜,提升居住品质、以人为本将是未来房地产市场创新发展的主趋势。基于房产服务行业正在不断进化,2018年链家便发布了“国民链家品质为先”的全新品牌理念,确定了以品质驱动企业发展的战略。例如在客诉层面,链家推出了“30124”客诉体系,客户投诉后将在30分钟内得到响应,12小时内给到解决方案,24小时内实现90%以上客诉结案率;在客户保障层面,链家陆续推出了十二大安心服务承诺,如“交易不成佣金可退”、“房屋漏水保固补偿”、“业主守约换租免佣”等;链家还在所有门店推出VR看房、VR讲房、VR带看服务,让房产交易更加透明化,方便客户高效率了解最真实的房源;在提升经纪人素质方面,链家还执行全面统招大学本科生、专科生政策,计划到2021年,将经纪人的本科率提升到51%以上。同时,链家还持续深耕社区,利用各门店为社区免费提供爱心图书馆、物品寄存、应急充电等丰富多样的便民服务,以增加用户粘度。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,建立独家房源体系、构筑科学置业建议等仍是很多中介后续需要做的功课。但关键一点还是,房产中介需要把房产真正当做资产来对待,而不是简单地房源信息撮合,即需要中介具备专业度。“房产中介归根到底是服务类公司,未来重要的竞争力,重点在其输出的服务。”严跃进说。

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示,当下房地产中介行业发生的一切变化都是有背后的逻辑的。

  “未来房地产市场的发展变化是多方面的,其中对房地产经纪行业有重大影响的主要是两个:一是交易量波动的影响将越来越突出;二是从卖方市场为主转向买方市场为主。”柴强说。

  在柴强看来,房地产经纪的发展建立在房地产交易量的基础上,想要长期立于不败之地,就必须充分认识到交易量变化的影响,把握交易量变化的规律,并加以有效应对。

  “目前,绝大多数城市的房地产交易量仍为增长趋势。这既是好事,同时也掩盖了交易量波动的影响。当未来随着城镇化速度放缓,交易量不再快速增长时,交易量波动的影响会更加突出。未来的常态是交易量不会快速增长且波动较大,特别是普遍存在的买方买涨不买跌和卖方卖跌不卖涨的买卖心态,会加剧交易量的波动。”柴强分析。

  所以柴强认为,如果中介公司还像过去那样主要采用传统直营模式做法,则会时常出现门店和人员的“产能过剩”或“产能不足”,抗交易量波动风险的能力弱。

  “中介行业进入一个城市,并在某个城市站住脚,通过直营的方式需要3年至5年。对于没有完成全国布局的企业,要想在短期内通过直营模式实现全国布局是不可能的。而加盟模式比较灵活,当地原有的中小中介公司又比较了解市场,加盟品牌只要输出系统、输出品牌并完成中介翻牌就可以了。”一位不愿具名的业内人士表示。

  因为交易量波动会成为常态,柴强建议,中介公司需要在门店和人员的扩张与收缩,直营与加盟等商业模式的选择等多方面有效予以应对。

  目前,包括链家、我爱我家、中原地产在内的大的中介巨头都在尝试加盟业务。链家旗下的加盟品牌德佑的门店数量已经在一年多时间里快速发展到8000家。

  我爱我家集团战略发展中心总经理张霞曾经在南方主管加盟业务,后来到我爱我家做高管。张霞分析,从行业发展来看,加盟更符合人性,应该还是未来大的方向,行业发展成熟的国家,加盟的比例也很高,但是美国实际上在这个行业发展了60多年后才开始做加盟。

  “当下中国的房地产经纪人普遍还是比较年轻的,平均的从业年限也不足一年时间,能够独立完成房屋交易服务的经纪人很少,能够独立开店的店东人数比较少,所以就我个人的看法,其实现在中国的房地产经纪行业本质上并没有完全到一个特许加盟的时间段。”张霞说。

  21世纪中国不动产联合创始人、总裁兼CEO卢航也认为,加盟模式的前途光明,好日子没有完全到,后面还会更好。

  诸葛找房创始人兼CEO苏伟杰也透露,美国、澳大利亚、日本等房产中介行业比较成熟的国家,也都是直营和加盟并存的。

  “同时需要注意的是,成熟市场行业发展的根基之一是行业准入,通过准入的方式保护优秀的经纪人。”柴强强调。

  通过公开资料可以看到,各个大小中介都在通过自己的方式提升经纪人的素质,但是房产经纪行业的社会形象仍然没有很大改观,购房者对中介的信任感依然不够高,“黑中介”也仍然存在。

  麦田房产经纪有限公司董事长缪寿建表示,自己从业多年,有个事情一直很困惑:“在中介行业中,中国的科技投入是全球最高的,可是我们的效率提升了吗,老百姓满意了吗,政府放心了吗?”

  缪寿建一直在想这个问题。他得出的答案是,中国的房产经纪行业之所以出现这样那样的问题,是整个行业对经纪人能力价值的漠视和对经纪人的耐心不够,对好的经纪人保护不够,造成了这个行业没有足够多好的经纪人。

  “我们一定要有一个行业准入机制。一个经纪人一定程度上决定了一家人的生活。如果随便一个人就能做这个职业,最终会造成这个行业不会出现好的经纪人。没有好的经纪人这个行业永远不会有未来。”缪寿建说。

  柴强同意缪寿建的观点,他认为在对经纪人的管理方面,企业、行业、政府需要多方努力,当前迫切需要政府通过立法的行使对行业加强监管。

  “应该通过立法,把行业的规矩定下来,强制执行。比如,所有的经纪机构和门店要备案,所有从业人员都要实名登记从业,最终都要取得国家的职业资格。”柴强认为。

  美国亚裔房地产协会温哥华分会创会主席麦文华女士在2019中国房地产经纪年会上分享了温哥华所在的加拿大卑诗省的行业监管措施。

  “卑诗省一方面施行行业准入制,同时规定了详细的行为准则,对于违反行为准则的经纪人,房地产委员会在调查之后,进行处罚,同时将这些行为公布在房地产委员会的网站上,公布时限可以是5年、10年或无限期,具体取决于所施加的惩罚。”麦文化介绍。

  在卑诗省,被处罚过的情形包括经纪人错误处理定金存款、隐瞒房子缺陷、造谣、未经授权签署文件、规定佣金以外的收入等。

  麦文华举例称,经纪人隐瞒房屋相关信息、造假,经纪公司允许没有牌照的人进入行业,都会受到处罚。曾经有经纪人在销售房屋时,买方称其所购买房屋必须能够养狗,然而经纪人没有做尽职调查,而是笼统地告诉买方一般来说房屋都允许小狗进入,当买方购房后发现,公寓禁止养狗,就投诉了经纪人,最终这个经纪人被停职14天,并处于2500美元罚款。

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃在2019中国房地产经纪年会上透露,目前,住建部正在起草加强房地产中介行业管理的法律法规,这个法规与过去不一样地方是,过去我们的法规经常写你不能干什么,这次写的是你应该干什么。

  “监管部门将继续建立健全经纪机构门店备案和人员实名从业,引导行业有序竞争,防范行业垄断,规范业务委托和代理,实行真房源发布管理和交易进程的披露,规范交易合同和服务收费,完善交易资金的监管,建立损害赔偿制度,开展行业信用评价。”杜鹃说。

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