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房地产收益刚过4亿元就要上市 地方性房企的港交所“冲动”

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-11-04 点击:

  股票。前一天的IPO新闻发布会上,天保集团宣告计划发行共2亿股,其中1.8亿股国际配售,2000万股公开发售,每股

  中国房地产报记者查阅香港联交所正在处理中IPO申报资料发现,10月以来,还有另外两家区域性房企:三巽控股集团有限公司(以下简称“三巽集团”)与港龙中国地产集团有限公司(以下简称“港龙地产”)也向港交所递交了招股书。

  值得注意的是,纵向看,今年寻求上市的区域型房企规模远低于去年同期上市的房企规模,侧面反映出中小房企生存条件更加严峻;横向看,这几家区域型房企近年为谋划上市,都进行了快速扩张整合,这也使得其财务报表中的资产负债率有所上升,打开资本市场则为其融资提供了更多可能性。

  查阅港交所公开资料发现,这3家房企目前收益规模均低于20亿元,去年寻求上市的正荣地产、美的置业等收益规模均近200亿元。不过,这些地方性房企在起源地有着较为丰厚的土储,为其资本市场估值留下想象空间。

  起家于河北涿州的天保集团以建筑承包业务起家,成立于1998年,2001年将业务扩展至开发领域,2018年仅实现4亿元收益。近3年业务总收益分别是8亿元、12亿元、16亿元,年增长率达41.5%;其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。

  从这一收益背后的土地储备构成看,其可销售可出租已竣工物业面积仅为8.6万平方米,约占总土储4.3%;开发中物业96万平方米,约占总土储48.4%;未开发物业94万平方米,约占总土储47.4%。近200万平方米的物业面积,相当于某TOP10房企华北区域土储建面的一半,这对于集中在涿州与张家口的地方性房企来说,未来开发空间很大。另一份仲量联行的评估报告也佐证了这一点,天保集团在建及未来可开发物业地块估值为51亿元。

  根植于安徽合肥的三巽集团,总规模和进入房地产领域时长都不及天保集团。三巽集团2014年才将房地产开发纳入业务范围,2016年、2017年、2018年的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元。

  但是,三巽集团的扩张速度显然稍快。截至2019年8月31日,其已拥有土储面积420万平方米,其中380万平方米位于安徽。2018年将总部迁至上海后,三巽集团就尝试小股操盘来扩张规模。2018年12月6日,三巽集团以均价895万元/亩竞得合肥市瑶海区一宗地,一个月后便与弘阳集团联合开发;今年,三巽集团还与大发地产、上坤集团、苏瑞置业等多家企业达成合作,并与新力地产、港龙集团等组成采购共同体。

  港龙地产起家于江苏常州,身上还带有家族企业的影子。企查查显示,作为上市平台的港龙地产今年1月23日才注册成立,股东为港龙发展集团有限公司。其2016年至2018年的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元,复合年增长率87.5%。其中,住宅物业销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元,分别占收益总额的77.5%、71.8%、92%。

  截至今年8月底,港龙地产总土储面积417.5万平方米,集中在长三角地区。其扩张轨迹为,2012年开始从常州扩展至长三角其他城市,2018年进军上海并延伸至河南与贵州。在开发方面,港龙地产同样选择的是合作开发,近年先后与碧桂园、融创、弘阳等房企进行合作,其在上海拿下的首个项目“山水拾间”即是与融创合作开发。

  亚洲创意商业协会副会长、中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国房地产报记者,“内地各种融资渠道不断收紧,融资环境恶化的情况下,这些区域性房企为了开辟新的融资通道以缪谋生存与发展,只好纷纷赴港上市。区域型房企因为普遍规模较小,抗风险能力较差,区域性政策变动对企业经营的影响过大,另外跨区域发展还面临区域文化与组织、人力资源等个方面的冲突与限制。因此,这些区域性房企要积极调整项目布局,优化人员储备和组织结构以聚集支持跨区域发展的各种资源。”

  近3年来,上述三家房企通过重组并购、小股操盘、合作开发、全国拓展等不同方式寻求规模扩张,同时一定程度在短期内缓解了资金掣肘,更重要的是,这些前期铺垫都为其登陆资本市场做好了准备。

  正如天保集团副总裁申丽凤所说,“去年开始,一些区域企业逐渐登陆资本市场,随着区域性房企自身实力的增强和追求更大发展空间的迫切,也会有走向资本市场的需求。上市不仅能满足企业的融资需求,还能让企业获得更多的资源,让股东结构发生变化,从而获得更强的张力和发展的潜力。”

  天保集团资产负债率由2016年的9.9%增加至2017年的22.8%,进而攀升至2018年的54.4%,到2019年4月30日已大幅增至207.2%。对此,天保集团的解释是,总权益由2018年的16.7亿元大幅减至2019年4月30日的3.92亿元,主要是因为结算公司收购天保企业管理(重组部分之一)的资金。

  公开资料显示,天保集团净资产收益率也从2016年的0.6%上升至2017年的1.8%,进而是2018年的41.4%,2019年4月30日上升至149.5%。

  另据中国房地产报记者计算,三巽地产2016年、2017年、2018年的资产负债率分别是73%、111%、93.4%,2019年上半年为94%。净资产与权益比率也由2016年的41.2%上升至2017年的58.5%。对此,三巽地产表示,主要由于物业项目数量增加使得借贷总额增加。不过相比之下,三巽地产近年的资产负债率与净资产负债率控制得相对较好,处于较低水平。

  港龙地产2016年至2018年的资产负债率分别为17%,98.8%、122.1%,2019年上半年上升至153.9%;净资产负债率则由2017年的37.7%降至2018年的2%,这是由于其多个联合开发项目资金来自第三方合作伙伴的现金垫款,而非银行;2019年再次升至67.4%,则意味其借贷款项增多。

  “这些房企这几年的债务比例确实普遍高了,还款的压力变大,这要求企业未来两年现要有稳定的现金流,而打通境外融资渠道自后,某种程度上可以改善财务状况,补充流动资金。”一位地产人士分析称。

  柏文喜也认为,“赴港上市至少能够提升公司的资产流动性和经营的相对公开透明,提升公司的公信力,对公司融资是有利的。如果能够发行股票实现融资,则可降低公司负债率,增加现金储备,对于优化公司财务结构、降低现金流压力大有好处。香港市场对内地企业和政商环境的认知较为熟悉,没有行业与数量限制,对内地企业接受度较高,且是审核制与市场化发行,只要符合交易所的要求就能挂牌,而且香港资本市场的流动性较好,这是赴港上市的优势。”

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