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房地产与资源开发论文

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-11-05 点击:

  房地产与资源开发论文_经济/市场_经管营销_专业资料。房地产开发与管理论文 69 杨子涵 随着我国房地产市场的发展,房地产在国民经济中的作用日益突出,房地产 市场逐渐受到人们的重视。房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须满足市场 对

  房地产开发与管理论文 69 杨子涵 随着我国房地产市场的发展,房地产在国民经济中的作用日益突出,房地产 市场逐渐受到人们的重视。房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须满足市场 对房地产商品的需求。 我国房地产市场空置率居高不下,症结在于市场结构性过 剩,有效需求不足。因而在房地产开发中,提高有效供给就成为房地产开发商的 紧要任务。在日趋激烈的房地产市场竞争中,为适应市场环境变化,开发商的营 销理念也在不断变化、发展。对日益竞争激烈的房地产市场而言,目前人们安居 的基本要求开发商都已能满足, 这时房地产开发企业的自身优势和开发决策是否 适应目标消费者的需求,就显得至关重要。 房地产市场是权益交易市场由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易 的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益交易的对象可以是房地产的 所有权(包括占有权使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权不同权益的 交易,形成市场上不同性质的交易行为. 房地产市场是区域性市场由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都 只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征 .这一特征要求 房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查, 目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行 房地产市场是不完全竞争市场房地产的异质性使房地产市场中的商品 具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房 地产之间又不是不能替代的 , 所以房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市 场. 房地产作为国民经济中一个重要的支柱产业, 其发展也不可避免地受到知识 经济的强烈冲击。这种冲击最直接的表现就是,房地产不再是简单的“钢筋加混 凝土” ,住房也不仅仅是遮风挡雨的容身之所,房地产营销所推广的也不再是一 个个钢筋混凝土产品,而是一种居住文化。 在经济转轨过程中我国融资制度已经发生了深刻的变化,初步形成了多种融资方 式并存发展 的格局。 但是,与发达市场经济国家相比,我国房地产融资体系仍然存在着严重的 非均衡发展状况,阻碍了房地产业的健康发展。 1.房地产企业总体信用水平较低 房地产企业数量多、 规模小、 自有资金少,有些并不完全具备房地产开发的条件。 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发,规模化、集团化、有品 牌的开发商较少。20xx 年国内主要银行联合对 30 多个行业的信用状况进行了内 部排序,房地产业排名倒数第四。 信用低即意味着信贷风险,信用低是当前开发商 筹资难的线.融资结构失衡 国家统计局关于房地产开发投资资金来源统计显示 房地产开发投资资金约有 45%来自银行 贷款。与此同时,股权融资在我国房地产金融中比重较小。资金过度依赖于银行 贷款,不仅导致房地产市场风险和信用风险过度集中于商业银行 ,也使得房地产 业对信贷政策十分敏感,对产业内部结构调整和可持续发展非常不利。 3.融资状况差异较大 从企业融资水平上看,房地产贷款高端市场不缺钱,而低端市场极度缺钱,为数众 多的中小企 业由于规模小、 市场份额小,被银行认为风险巨大,得不到贷款支持。从地域上来 看,我国沿海城市与内地的房地产业发展水平差距很大 ,融资数量受地区经济发 展水平的影响也十分明显。 4.融资行为缺乏理性 由于我国大部分房地产开发企业曾是政府部门下属的开发单位,其经营行为带有 明显的寻租 特性,企业产权不明晰,尚未真正成为独立法人实体 ,其生产经营过度依赖政府 , 不注重效益分析,在融资过程中往往不考虑风险和成本以及资本结构的合理性 , 而且也不关注贷款对象是否是市场化经营方式,从来不考虑体制、盈亏等问题 , 造成金融界与房地产业拥有大量的不良资产。 5.境外资金未得到充分利用 目前,我国尚不允许外资独立投资国内房地产业 ,外资只能以入股或合作等间接 方式进入房地 产市场。缺乏合适的投资工具和资金进入渠道,成为外资在房地产融资渠道中比 例很小的主要原因。 原因分析:一.外部环境原因 1.资本市场不健全。 我国房地产抵押贷款保险机构参与少,担保机构缺乏,银行在 这种单一的 市场中苦苦挣扎,风险自担,很不稳定。 2.房地产企业与地方政府的利益关系。 土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让, 使土地成为地方政府的“摇钱树”。在这种利益驱使下,形成了房地产企业和地 方政府相互依赖的利益关系 ,使房地产企业不注重效益分析 ,在融资过程中往往 不考虑风险和成本以及资本结构的合理性,从而达不到与地方政府的利益均衡。 二.房地产企业自身存在的问题 1.企业规模小竞争力差。2.专业资本运营人才缺乏。3.对资本运营的认识不足。 4.体制性障碍。房地产企业作为资金密集型企业,其资金、利润、税费的流向与 政府部门息息相关。 鉴于其重要性,房地产企业既归建筑业管理,又在很大程度上 受政府的直接领导,进行资本运营,缺乏明确的股东代表,成为资本运营的制度性 障碍。 总之,在现阶段,房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系,间接融资手 段与直接融资手段并用。 最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具, 大力发展房地产信托业务,推行房地产证券化,构建房地产业多元化融资体系。 同时, 房地产业作为国民经济的新增长点,政府应在制度和机制上给予足够的保 障, 不断健全规章制度和法规体系,为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好 的环境和政策支持。

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