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房地产行业:增长是主基调 业绩锁定性较佳

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-11-08 点击:

  原标题:房地产行业专题:2019年三季报总结及全年业绩前瞻专题研究:增长是主基调,业绩锁定性较佳

  房地产板块2019年前三季度的营收和净利润主要结转于2017年上半年的销售,部分结转于2016年下半年的销售,这期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此板块2019年前三季业绩整体较好:板块2019年前三季度营业收入同比增长22.0%,归母净利润同比增长11.7%,56%的房企归母净利润实现了正增长。

  板块盈利能力略有下降,个股出现分化:①2019前三季度,板块毛利率为31.6%,较上半年末下降1.0个百分点;板块净利率为11.9 %,较上半年末下降1.4个百分点;②在板块131家上市公司中,58%的房企毛利率同比提升, 44%的房企净利率同比提升,42%的房企ROE同比提升,45%的房企ROIC同比提升;

  负债水平保持稳定:截至2019年三季度末,板块净负债率为99.7%,较2019年中期下降0.2个百分点;剔除预收账款后的资产负债率59.5%,较22019年中期下降1个百分点,行业负债水平保持稳定;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1,板块短期偿债能力维持稳定的水平;

  少数股东权益占比提升:板块2019年前三季度“少数股东权益比”为27%,较去年同期提升2.9个百分点;在板块131家上市公司中,约63%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”;

  三季度去化速度明显加快:板块2019年三季度的回款存货比为21%,较2019年二季度10%高出7.1个百分点,表明从预售回款层面,板块三季度去化速度明显加快。

  板块全年营收及利润主要结转于2017年销售,这一期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股,全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对52只地产股业绩预测,整体法算出2019年三季度末预收款达29351亿元,在满足2019年wind一致预期营收后,剩余的预收账款仍能锁定2020年wind一致预期营收的67%。

  根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告,2019年1-10月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为8.1%、10.3%、11.4%、16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得45%、36%、35%、32%、32%的增长。

  2019年以来,投资、销售、新开工、施工等行业指标均展现出较强韧性,我们认为,在货币政策持续放松的大背景下,2020年的行业基本面的格局很可能与2019年较接近,展现出一定的韧性。截至11月7日,板块动态PE为7.2倍,比2018年10月18日的底部估值水平(6.9倍动态PE)高4%,处在近五年第二低位。在当前时点,我们认为“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的优势地产股长期仍具备配置价值。

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