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不当“冤大头”!颠覆思想求一个澳洲房市真相

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-11-09 点击:

  毫无疑问,过去六个月对任何涉足澳大利亚住宅房地产市场的人们来说,都是一场“华丽的狂野旅程”。自2018年10月以来,悉尼和墨尔本这两个澳大利亚最大城市的住宅价格,不论是独栋屋还是单元房,都经历了近现代人们记忆中最“惨烈”的下跌之一。全澳房价下跌的速度甚至超过2009年全球金融危机时期。在全国其他地区,这种“惨烈”的下跌趋势也犹如“传染病”一样扩散。买家信心低迷、融资渠道收紧和估值下跌的担忧可以说正在澳大利亚各大城市房地产市场引发冲击波。

  我既不是房地产研究员也不是预测师,那也不是我的特长,衡量过去或是预测未来都该交给专家来完成。但我目前从事的是房地产行业,我需要尽最大努力去理解正在发生的事情,为什么会发生,以及未来可能发生的事情。

  部分媒体的“白噪音”甚至扭曲了真实与虚假之间的界限。所有文章都想要快!准!狠!的指出:澳大利亚住宅房产市场是繁荣还是萧条,泡沫是消除还是破裂,房价是大涨还是崩盘。而所有读者在这样的信息大环境下,也出现了希望得到即时满足的倾向,想要在阅读文章的一瞬间,掌握瞬息万变市场上发生的一切。

  上大学兼职时,作为一个房地产销售公司的前台,听到几乎每个公司销售培训会都会不约而同地提到:房地产市场分析就像一个馅饼那么简单。

  当前,澳大利亚的人口增长速度处于历史最高水平,尽管近年来略有放缓,但墨尔本和悉尼每年都在以超过10万新登陆居民的速度增长,而布里斯班正在经历州际移民数量的快速增长期,这三座城市可以说是新进人口增长的传统“领头羊”。

  澳大利亚的人口增长水平在发达国家中也是最快之一,所以,澳大利亚房地产基本面中最关键的人口增长速度已经得到保障。

  与此同时,澳大利亚的国内基础设施投资也达到了历史最高水平,时间跨越一代人的建设热潮正在酝酿之中。

  联邦政府承诺在未来十年中投入近1000亿澳元,各州州政府亦是不甘示弱,紧随其后,宣布将对各自管辖州进行大规模基础设施建设资本投入。可以肯定地说,在基础设施方面澳大利亚肯定是有一些进展的。

  “总体来看,就业相关的数据看起来还算不错,但新就业机会优势严重偏向新南威尔士州。新南威尔士州在2019年1月创造了近5万个新就业机会,失业率降至不到4.0%,而全国平均失业率为5.0%。

  尤其是新南威尔士州,新进人口增长快、基础设施建设繁荣、新增就业机会优势显著,但房产价格仍然“领跌”全澳。

  自全球金融危机发生以来,澳大利亚此前严重供应不足的住宅资产版块获得了宽松信贷政策的红利。

  宽松借贷政策保持了10年之久,利率也被澳联储拉到最低,澳大利亚主要城市房价实现了高速增长,但与此同时澳洲民众的贷款负担也像吹气球一样迅速膨胀起来,房贷、信用卡账单和个人贷款占了家庭总收入的189%,而30年前只有60%。澳大利亚审慎监管局 (APRA)开始对澳大利亚住宅地产的风险敞口感到紧张。

  为了抑制失控的房价,减少高家庭债务带来的信贷风险,澳大利亚审慎监管局 (APRA)开始实行多项调控政策,比如提高首付标准和贷款审批门槛。

  经过几次调整,银行为给房产投资人和开发商在法规范围内筹集资金操碎了心,也不一定能够保证完成。再加上一个以揭露银行严重不当行为为己任的皇家委员会,不光是房产投资人和开发商借不到钱,就连银行也陷入了水深火热当中。

  新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎,与此同时,这两个州针对海外投资者的限制也最多。

  在新南威尔士州,外国买家的印花税是当地买家的一倍,达到了8%。另外,外国业主的年度土地税附加费从0.75%提高被到了2%。维多利亚州的情况也类似,外国买家的印花税为7%,当地买家只有3%。不仅如此,2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

  FIRB数据显示,调控刚开始后的2017年,住宅市场的外国投资者申请数量即下降了三分之二,仅有13198例,2016年同期为40149例。同时,2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65%。

  澳大利亚房地产行业协会与澳新银行今年1月公布的一份调查结果显示,2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点,为2013年9月以来的最低水平。

  同时,也导致了澳大利亚房产价格下跌。根据不同机构的估算,2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5-6%,而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本,去年的跌幅甚至超过了10%。

  从成交量看,据房屋产业协会(HIA)的数据,去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7%,仅为4622套,创下2001年以来最低值。

  澳大利亚虽然刚刚入秋,但对房地产开发商来说仿佛一夜入冬。土地持有成本、建筑成本飙高以及市场整体需求放缓都让开发商挣扎不已,也不得不面对一个事实,澳洲房地产市场已经进入一个新阶段。

  毋庸置疑,目前澳洲房地产市场已经处于调整期,现在的问题在于,此次调整是“有序调整”还是会导致崩盘的“无序调整”。

  笔者认为,我们所经历的调整依然是有序进行的,特别是当前房价依然保持在远高于5年前的水平,给经济造成的溢出效应相对有限。虽然对一些人来说这个过程是痛苦的,但此次有序调整也是澳大利亚住宅市场实现良好平衡的一个必要过程。

  就好像有人把啤酒倒得太快了,很快啤酒杯就被激起的泡沫填满甚至溢出,但在所有这些之后,稍加等待,泡沫就会逐渐退去,大部分的啤酒仍然在杯子里,甜美香醇。

  文章的开始我们就已经对澳大利亚人口增长、经济增长、基础设施投资和新的就业机会进行了分析探讨。

  在基本面强劲的情况下,没有理由怀疑澳大利亚主要城市,例如悉尼、墨尔本和布里斯班将会在中长期内再经历合理增长。

  另外,上一次悉尼房价跌幅如此之大时,也就是1989年,抵押贷款利率徘徊在17 %左右,失业率为6 % (接下来一路紧逼11 % ),澳大利亚随即陷入了经济萧条。但这与当前房市低迷的情况形成了鲜明对比——目前,新申借款人可获得低于4 %的抵押贷款利率,也就是说,房地产市场的“血脉”——融资借贷成本依然保持在较低水平。

  房地产投资的问题在于,大多数市场在某些时候会出现平淡期,也可能会出现倒退,这当然是令人不安的。但如果你没有过度的持有压力,就可以选择忍耐,熬过低谷期。

  不论是投资还是自住,房产都应作为一项长期投资。房产一定会涨,但是希望绝大多数买家能够暂时忘记对房价上涨的期待,因为肉眼可见的资产增值如今都需要极长的时间,5年以上才会有些许的反应,10之后才是果实成熟期。这点心理准备要有。“

  全澳范围内,转售房产亏损的业主持有房产的平均时间长度为6.3年;而那些转售获利的业主持有房产的平均时间长度则为10.3年;那些转售获利达到两倍甚至更多的业主持有房产的平均时间则长达17.7年。

  一定要戒掉靠买房实现“一夜暴富”的想法,指望自己2年内翻身做“主人”?真不如多看几本“心灵鸡汤”平复一下心情。

  许多房产投资者都认为,当一份全国发行的报纸刊登一篇文章报道:根据某知名调研机构提供的数据报告显示,悉尼独栋屋价格涨了15%、达尔文公寓价格跌了10%,那这就是可以拿去银行作为估价的根据。笔者在刚刚接触众多新闻报道、数据报告之初也是抱着这样深信不疑的态度。但一段时间后,笔者发现其实每家媒体所报道的房产数据报告都有着自身的规律性;每家数据机构发布的房价走势结果也有着惊人的差距。

  澳大利亚众多房产数据分析机构,每一家机构计算全澳以及主要首府城市房价走势所使用的模型方法都不尽相同。不同数据源得出的数据结论往往南辕北辙。

  比如,业界重量级人物——来自SQM调研机构的Louis Christopher在采访中提到2018年悉尼独栋屋价格下跌了5.8%。

  澳洲地产网站Domain在报道中提到2018年悉尼独栋屋价格下跌了9.9%。

  被各大媒体引用最多的CoreLogic也在之后再公布2018年悉尼独栋屋价格下跌了10%。

  另一方面,澳洲统计局(ABS)官方数据显示:2018年悉尼独栋屋价格下跌8.4%。

  5.8%、9.9%、10%、8.4%......差别之大,令人吃惊。也就是这些数据,长期以来都被广大投资者、读者奉为“真相”和“投资参考宝典”。我们很难判定各家机构究竟谁对谁错,无非就是统计手法上的不同才导致数据报告结果如此不同。

  过去房产投资者几乎没有什么数据报告可以参考,但近几年这样的“数据大战”却已经愈演愈烈。这样的现状也给投资者出了难题,他们要么被截然不同的报告弄混头脑,要么就过于盲目的信奉了一家数据源给出的结论。

  因为牵扯到太多专业技术以及科学范畴,我们无法简单的评断各家数据机构所使用研究方法的准确度。但我们可以肯定的是:在“眼球经济”盛行、房地产又是“话题之王”的时代,不乏利用房价新闻博取浏览量的媒体。

  这本也无可厚非,但作为读者就要在心里明白,这些关于房价的报道总是会有“添油加醋”的成分。

  最好在作出投资决定前全面的收集各大数据源发布的信息,从而总结出一个相对客观全面的总体趋势。

  对于普通的买家,应该是在一个长期内持有房产。购买房产后一直持有它,也许中途做些改进,至少7至10年内不要考虑出售。鉴于购房成本,你需要谈成一个好的交易价格时才会考虑出售。因此,好的经验法则是最少持有房产7至10年,这通常足够经历一个完整的房产市场周期。

  如果买家真的很幸运,在房产市场热潮前购买的房产,也许可以在较短的时间内出售,并会获利丰厚。但即便如此,仍然建议持有房产尽可能长的时间。

  毋庸置疑,在对的时间买房在大多数情况下会省力很多。但是什么是对的时间,大多数人会脱口而出“抄底”。这样的机会确实存在,也确实有人成功抄底。

  我们大多数人没有那么好的运气,当肉眼可以看到房价涨起来的时候,就去买,不要觉得涨起来的这部分自己没占到很吃亏,因为大概率来说你会迎接后面更长的一段涨幅。通常情况下,当楼市开始起势的时候,最少可以维持1-1.5年以上的时间。

  购买房时避免超出合理的情况使用预算。展望一下未来7至10年,你是否能负担得起7-8%(长期平均值)的利率的还贷?例如在失业的情况下或休长假照顾小孩时是否还能跟上还款要求?你有足够的储蓄用于其它意外费用吗?在购房之前,你需要对所有这些问题的回答是肯定的。如果不是,你可能最终会为了偿还欠款而卖掉房产,这通常会导致损失。

  不要去想政策来了会怎么样,更多的想想政策来了之后你会怎么样,对自己会有多大影响。例如借贷难度加大、借贷成本增加、工党取消负扣税政策等等。为更多的“如果”、“一旦”做好应对策略。

  房产市场目前披露的数据偏宏观,而中观的区域数据和微观的片区数据缺失严重。

  寻找房产绝对不是看看房价报告就可以解决的,而是一项艰苦的工作,最新数据显示买家在最终购房之前平均需要查看300个以上的房产销售广告。澳洲房地产网站列出的房产搜索次数的数据,人们平均花费9个月时间寻找合适的房子。在寻找房产期间,普通买家将查看300个以上的房产广告并参加超过11套房子的开放检查,然后他们才正式提交购房的出价。

  总体看来,房地产是一个昂贵的资产类别,但它也是在澳洲创造财富安全可靠的方式之一。如果保持简单行事,在好位置购买质量好的房子,并持有较长时期,就有理由期待一个较好的结果。

  对于楼市,不论何时都不要因为周围的“白噪音”而焦虑和恐慌,我们大多数人都不是炒房客,只要你耐得住寂寞,时间会给你很好的赞赏。

  把买房放进自己的长期计划,一直规划。越在混沌的市场我们越要认清自己处境,越在悲观的环境里我们越要了解自身需求。在这样的市场里我们很容易忽视自己的存在,大多数人买房失败归根到底就是在该做决定的时间没做决定,过后焦虑产生了恐慌性购买。

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