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房子明明过剩为何房价还在“死撑”?房地产开发商说了大实话

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-12-09 点击:

  原标题:房子明明过剩,为何房价还在“死撑”?房地产开发商说了大实线年就要过去,楼市未来的发展方向依然让人捉摸不透。越来越多的人开始看不清房地产市场的走向。在一些地方,房价持续上涨,优质住房供不应求,而在一些地方,交易量急剧下降。事实上,市场分化仍在加剧。我们必须认识到,房地产市场目前的趋势与区域化有关。根据几十年的发展规律,沿海地区比内陆地区更加分化,超级城市群比单一的中心城市更有价值。

  目前,中国房地产市场存在一个非常棘手的问题:房产过剩。“中国有足够的房子吗?”房子够住吗?许多人想知道这些问题的答案,但不同的专家对“中国现在缺不缺住房”这个问题,有着不同的答案。根据研究机构数据统计,目前我国城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住建筑面积接近40平方米,总体已经告别了住房不足的阶段。

  我国房地产市场多年来一直存在供过于求的问题,因为市场上有很多的需求,让房地产行业看似非常火爆。事实上,过去几年的火热现象都是“假火”,因为在房地产市场投机严重的情况下,很大一部分需求是对房地产的投资性需求,而不是对房地产的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。由于房地产销售的高利润,开发商将过度开发房地产,以迎合投机性者。因此,当房地产投资者退出时,那些为投机者开发的房产也就成了多余的。

  潘石屹给出一组数据,让刚需明白了!潘石屹曾说:“我国房地产总市值超过65万亿美元”,兑换成人民币大概是440万亿元,按照2018年全国的平均房价8000元/平计算,我国房地产总面积约为550亿平米,如果按照每套房子100平计算,那么我国的房地产总套数为5.5亿套!

  但中国现在只有14亿人口,其中很大一部分人已经买了房子。如果他们想在未来卖掉这5.5亿套空房子,无论是房产公司还是炒房者都不会面临太大的压力。毕竟,在刚需有限和房价仍然高企的情况下,去库存注定是一件棘手的事情。

  决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求,房价就会下降,反之,房价就会上升。不过照目前情况来看,房价似乎并没有降多少。

  虽然统计数据显示已经出现了住房过剩,但这是全国的总体现象,但我国区域经济发展不平衡。在一、二线城市,新建房屋较多,但人口净流入也较多,所以供求关系比较均衡,房价不会下降。更重要的是,一、二线城市的房价还有小幅上涨。毕竟,一二线城市的工资、就业机会、医疗和教育设施还是很完善的。那么对于偏远地区或者三四线城市,即使目前的供给大于需求,他们也不会采取更低的价格措施,为什么呢?一位地产开发商朋友说了大实话,我把他的话总结成了以下几点。

  开发商从银行贷款购买土地和建造房屋。他们宁愿楼房空置、宁愿烂尾,也不愿降价。这是因为现在不降价只是卖不出去,不代表以后卖不出去。如果降价,必然会引起房地产市场的连锁反应。每个人都会遭受价格的损失,但也要承担扰乱市场的责任。另外,一旦房价下跌,房地产如果卖出去的钱不够还银行,一旦,房子也卖不出去,对于房地产来说是一件很糟糕的事情。

  我们都知道这样一个有趣的现象:房价涨得越高,就会有越多的消费者急于购买,因为他们担心不能再买。另一方面,如果房价下跌,消费者会认为房价可能会下跌,所以买房子会更便宜。所以开发商宁愿让房子空着也不降价,因为房价越低,买房子的人就越少。另外,如果房子降价,老业主不愿意接盘,因为他们高价买的房子没过多久就缩水了放谁身上也不舒服。近年来,由于房价上涨,业主到售楼处捣乱的事件不少。

  最后,开发商害怕降价,因为降价会对社会经济产生负面影响。下降的不仅仅是房价。它还涉及钢铁、建材、水泥、家居、家电等行业。如果房价下跌,这些行业将受到沉重打击。因此,房价下调涉及的范围很广,开发商不敢降价,这是他们无法承担的责任。

  总而言之,在现在的大背景下,想让房价大幅度下跌几乎不可能,楼市平稳发展并不意味房价断崖式下跌。

  作为SOHO中国的董事长,潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题,他在去年的中期金融数据会议上说:“对开发商来说,20%是中国房价下跌的底线。”除此之外,大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点,在考虑企业存活率的前提下,即在保证房地产不会崩盘的前提下,房价会下跌20%以上。

  但是按照现在的高房价,如果是最理想的状态,房价下跌20%,但是这个程度就够了吗?答案是否定的。由于房价的基数较高,即便是现在降价20%,很多人依旧买不起房子,因为他们的购买力依旧没有提高。有的网友甚至说,起码房价下跌30%-40%,他们才能负担得起高房价,然而市场真的能承受得住这么大的下降空间吗?

  专家认为,从两个方面看,现在大多数人买房是通过贷款,而首付占到总房款的30%,加上已偿还贷款的利息,银行可以承受40%的降幅。当然,这是最理想的。如果房价下跌20-30%,银行将面临更大的压力。因此,从这个角度来看,银行和开发商有一个共同的底线,那就是房价下跌不会超过20%。

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