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【资料分享】房地产企业开发流程及相关核算pdf

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-12-14 点击:

  土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源,是房地产开友的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类:通过“招拍挂“受让土地是房地产企业最主要的士地获取方式,协议出让则适用十公共福利事业和非营利性的社会 团休、机关单位用地和某些特殊用地,此外,近年来兼并重纠也成为房地产企业 越来越常见的士地获取方式之一,兼并重组的优点是可以避免直接公开购买士地带来的竞争,节省直接转计士地斋要缴纳的各种税费。"招拍挂”方式的具休 区别如下:

  竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等,签订《国有土地使用权出让合同》;

  凭十地出让合同、用地红线图、坝目批准文件等向规划部门中诗办理《建设用地规划许可证》;

  在完善规划手续后,公司备齐规划许可证、土地出让合同和士地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》,完成确权。

  竞买保证金方面,一般情况下士地出计保证 金小低千标的金额的20%, 但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高罕60% ) , 并缩短了十地出计金缴款期限,对企业资金实力提出了较高要求。3、获取土地阶段的会计核算

  根据会汁准则,企业取得的士地使用权通常应确认为无形资产,但改变上地 使用权用途等具体分为:

  ( 1 ) 土地用千建造对外出售的房屋建筑物: 相关的士地使用权账面价伯应当做为存货,计入所建造的房屋建筑物成本,具体会计处捚如下:

  ( 2 ) 土地用千赚取租金或资木增值: 应当将其转为投资性房地产。士地使用权的取得成本直接计入“无形资产'账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成木,而仍作为无形资产进行核算,士地使用权与地上建筑物分别 进行摊销和提取折旧,所缴纳的契税计入“无形资产”账户,具体会计处埋如下:

  房地产企业获取士地阶段涉及的税收主婓有契税和印花税等。契税税率山地方政府根据本地实际情况确定( 3~5% ) , 在纳税人签订土地、房屋权屈转移合同的当天发生纳税义 务, 需在之后 10日内进行纳税巾报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款; 契税一般不迫过'应交税费“利目进行核算, 视取得土地使用权的用途计入不同的会计利目。 房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“开发成木科目”,为建造办公楼等自 用而取得的士地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产“科目。印花税在签订土地出让合同时发生, 税额为十地出让金额的 0.5%。 若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。 会计处理方面,应在税金及附加账户核算。

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