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昆明商业地产开发与地铁建设脱节

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-12-15 点击:

  中华写字楼网):昆明商业地产开发与地铁建设脱节 昆明市综合交通国际枢纽前不久公开进行项目与地铁4号线的地下连接通道设计招标,拟建的这条地下通道全长57.3米,宽8米,高4.7米,连接菊花村公交枢纽项目与地铁4号线。这是昆明少有的,在地铁尚未通车之前,就已准备开建的商业项目与地铁站连接通道。而在此之前,尽管昆明已有4条地铁线号线二期也将通车,但沿线地铁商业和地铁站之间的地下连接通道建设,却都滞后于地铁通车。绝大多数地铁商业和地铁站之间的连接工程,都是在地铁通车后才着手进行的。

  早前,云南房网曾以《有地铁生,无地铁“死”,地铁成为昆明写字楼的“命门”》为主题做过一篇文章,其实这个判断同样适用于商业。

  据昆明锐理数据,截至今年11月份,昆明商业存量为636.94万平方米,即使在不新增任何商业的情况下,现有库存实现完全去化还需约14年。商业库存严重过剩,去化压力大,商业同质化严重,招商和运营困难成了昆明商业面临的共同问题。

  相对来说,地铁商业的日子就好过一些。在昆明现有商业综合体中,能够直达地铁站,特别是能够与地铁站在地下直通的商业,客流和运营情况普遍好于非地铁商业。这种现象其实也不是昆明独有,从东京到香港,从上海到北京,能不能直通地铁几乎成了实体商业生存基石。

  地铁对实体商业如此重要,但连通地铁却并不是一件容易的事。在昆明已通车地铁沿线,商业项目不少,许多在规划中也有地下或地上连接地铁站的设计,但绝大多数商业通道都是在地铁通车后很久,才真正打通,比如同德昆明广场、顺城购物中心、欣都龙城、大都摩天购物中心等,都是地铁通车后,才着手连接。只有恒隆广场实现了开业于地铁连通同步。

  昆明明后年通车的地铁沿线,规划中与地铁站连通的大型商业不少,新城吾悦广场、瑞鼎城、新迎新城、昆明国际交通枢纽、保利大家社区商业等,但从历史经验看,恐怕没有几个能够在地铁通车时就打通地下连接通道,实现地铁站和商业体之间的无缝对接。

  昆明还有些新建商业在已通车地铁沿线,也有地下直通地铁站设计,比如海伦堡中央广场、春之眼等,但在具体连通时,可能也很难实现商业开业与连通地铁站同步。因为同样情况的顺城购物中心,在地下打通地铁站通道时花费了很长时间。

  总的来看,昆明地铁商业在直通地铁站时,与地铁建设相互脱节,往往是先通地铁再连商业,很少能实现同步连通。造成这一状况的原因,主要在于地铁建设和商业地产开发由不同的主体进行,双方诉求不同,有些商业体距离地铁站较远,需要挖掘的地下通道较长,有些甚至涉及地上物权,所以建设周期较长;而另一个原因是,按国内通行惯例,商业体如果要连接地铁站,除了支付必要的通道建设费用外,还需要向地铁运营公司支付接口费和后期维护费用,省外二线城市的地铁接口费大多在300万到500万,代价不菲,除此之外还要每年支付管理维护费,这样算下来,隧道施工加上接口费,连通地铁站的代价高的需要数千万元,有些商业项目资金压力大,推进不太积极。

  但相比起地铁带来的商业流量,接口费和地下通道建设费用都可以克服,昆明众多地铁商业绝大多数都愿意尽早打通地铁通道,可是规划、协调却需要顶层设计,这方面昆明还有很大改进空间。

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