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长沙发文规定开发商利润6%-8% 这是保障开发商利润?

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-12-16 点击:

  这份文件只是2017年相关文件的延续而已,仅略有调整,但在长沙当前楼市行情下或对今后走势带来一定影响。

  关于外界热议的长沙此次限定开发商利润的文件,长沙一位房地产企业的营销总监给出了三个字的评价:“瞎吵吵”。

  2017年11月30日,长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。

  12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》中指出,为贯彻落实“房住不炒”和省市调控政策,进一步加强商品住房价格管理,长沙市进一步明确,商品住房价格由成本+利润+税金构成,其中平均利润率规定在6%到8%之间。

  对比两份文件,两年前的名称是“暂行办法”,如今则去掉了“暂行”两个字,也就是说,此前“暂行办法”规定的两年有效期到了,现在正式行文落地。

  长沙市发改委12月11日发布的《通知》规定,商品住房价格由成本+利润+税金构成,并详细列出了8大成本,包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业收费和基金。文件明确管理费用为前4项费用之和的5%,销售费用为前四项费用之和的2%,开发商的利润提取也是以前4项之和为基数,平均利润率为6%-8%。

  那么,规定平均利润率为6%-8%,这是限定了开发商的利润还是保障了开发商的利润呢?

  某头部地产企业人士分析,这一规定与企业平时对利润的计算方式并不一致。一般而言,企业计算利润,是将各种成本计算在内,包括管理费用、销售费用、财务费用这三大费用在内。所以,企业真正能够拿到的利润率(利润/成本)其实要远低于6%。

  此外,依据《通知》,财务费用中“利息按人民银行当期法定利率计算,计息时间为合同工期加24个月。”

  有地产人士指出,该《通知》对利息的规定与市场现实明显背离,按此核算会少计开发成本,导致企业利润难以达到规定的6-8%的水平。

  央行目前规定,短期贷款一年以内(含一年)利率为4.35%;中长期贷款一至五年(含五年)调整后利率为4.75%;五年以上调整后利率为4.90%。

  一位金融系统人士说,现在市场上能以8个点融到资金就很好了,5个点以内融到资金基本不可能。湖南岳阳某开发商说,当地民间融资一般至少是月息2分钱以上,换算为年利率为24%。

  另外,多位企业人士均对《中国经济周刊》记者表示,当前,长沙楼市有价无市,销售低迷,不少楼盘已经是成本价推盘销售,甚至是亏本甩货,能有利润就已经不错,根本谈不上8个点的利润。

  据湖南中原地产数据,2019年12月第1周,长沙一手住宅成交套数和面积分别环比下跌4%、3%,长沙内五区新增一手住宅套数环比上涨29%,10个住宅项目开盘,认购率27%。

  长沙本地一位房产观察人士说,两份文件最大的差别在于从之前的执行范围“限价商品房”扩大到“商品住房”,执行范围扩容了。

  2018年6月25日,长沙开启官方称之为反炒房的“重大斗争”,推出限地价、限房价、限购等综合措施。

  当时,长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让,五矿地产摇中该地块,成交总价为13.13亿元,限定住房销售价格9200元/平方米(不包括精装修价格)。可是,当时该地块附近的楼盘售价只有8000元/平方米左右。对此,长沙市住建委相关人士分析,该地块的楼面价是5000元/平方米多,建安成本3000多元/平方米,毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。

  《中国经济周刊》此前报道,长沙今年拍卖的限价地住宅的限定价格较2018年明显上浮,其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/平米,较2018年限价上浮1600元/平方米;滨江新城F4-B地块限价1.29万元/平方米,较2018年限价上浮1400元/平方米,洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/平方米,较2018年限价上浮1100元/平方米。

  据湖南中原地产研究院数据,今年前7月长沙内六区累计成交经营性用地50宗,成交楼面价均价3859元/㎡,同比上涨21.9%。

  另一个令人关注的信号是,据《中国经济周刊》记者不完全统计,今年四季度开始,长沙推出的土地多为不限价土地。

  有业内人士推测,楼面地价是地产开发的主要成本,土地拍卖价格上涨,楼面地价上涨,加上河砂、水泥、钢筋等建材成本上涨,还有人工成本的上涨,现在楼盘售价按成本法核算,又明确开发商利润空间,那么,未来房价上涨还是下跌可以说一目了然。

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