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中国房地产行业出现了融合和分化的趋势 房地产不必过度悲观新房仍旧占市场主导地位

作者:日博; 来源:日博官网; 更新时间:2019-12-16 点击:

  原标题:中国房地产行业出现了融合和分化的趋势 房地产不必过度悲观新房仍旧占市场主导地位

  回顾2019年的中国房地产市场,主基调依然是“稳”,稳地价、稳房价、稳预期仍是主要内容。在“房住不炒”、“因城施策”、“住有所居”等调控和市场形势下,中国行业进入平稳健康发展的新周期,出现了融合和分化的趋势。

  一方面与实体经济的融合越来越紧密,房地产行业、企业、业务正在加快融合,体现为不同城市不同市场,互相渗透互相补充。另一方面,在5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的影响下,跨界融合也愈演愈烈,尤其是房地产和科技创新的渗透和融合。

  “很多人担心随着经济下行导致房地产行业发展速度进一步放缓,我认为这个行业即便不是一个旭日上升的阶段,也是一个壮年期。我们第一不用担心经济继续下行,第二房地产市场有相当大的韧性。”在13日-14日举行的中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,经过几年的行业调整,房地产市场已经进入新的时期,甚至是拐点将到,只是行业的利润回报依然会有所下降。

  钟伟认为,房地产市场并不需要过度悲观,从销售的面积来讲,2019年房地产市场销售面积略有增长,而从销售权益比看,全国百强房地产企业大概占据房地产市场销售金额的68%-69%,销售权益比在78%-79%,这一数据比2018年略有下降,整个行业已经处于底部区域,没有继续下探的趋势。

  “在2019年下半年,很多市场悲观结论来自二手房市场的迅速结冰,因为这意味着购房者对市场的预期并不好。而从住宅情况来看,新房每年销售大约1200万元-1300万元/套,二手房是400万元/套,所以中国住宅市场75%以上比例是新房,新房占据主导的情况不会改变,这仍然是一个增量市场,不是一个存量市场。”钟伟说。

  由于房住不炒等房地产调控政策的出台,使得行业的高位平台期提前到来,钟伟表示这并不是坏事,会让房企从过去靠市场吃饭,逐渐变为靠本事吃饭,如果市场依然是高歌猛进的阶段,很多房企业并不需要内功,只要胆子大、敢加杠杆就能生存,这对于行业并不是好事。

  目前中国房地产企业注册家数有9.7万家,但钟伟表示其中线%左右,他说:“随着行业的整合,尤其是高位平台期导致利润回报率下降,未来线千家以下,前十大房企的市场占有率超过50%都有可能,行业的分化会特别厉害。”

  随着“因城施策”逐步贯彻实施,各城市市场以及房企之间的分化愈加显著。一方面,百强房企市场集中度继续提升,2018年千亿元房企数量达到30家,创历史新高,中小房企则因地域限制,业绩出现较大分化。另一方面,房地产市场的结构性分化正进一步凸显,有关的政策微调成为常态,一、二线与三、四线城市购房需求差距不断拉大。

  正如全联房地产商会创会会长聂梅生所言,“2019年房地产行业已接近临界点,将会翻篇。”

  全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示,随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临,房地产市场进入新的周期,如何面对“新周期”,适应“新逻辑”,在战略、业态、产品、模式等方面突破创新,如何将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合,为房地产赋能,实现房地产的转型升级,将是行业面临的核心命题。

  刘凯认为,2019年房产市场将进入一个新的时代,并呈现出五大新逻辑:一个是品质时代,用户对产品品质和性价比的要求进一步提高;二是精细化时代,市场竞争的需要,使行业进入从规划、设计、开发、运营、管理全周期的精细化时代;三是持有时代,一线城市土地稀缺性,限购政策,倒逼行业选择租赁运营;四是科技化时代,5G、大数据、AI、智能化等新技术的应用,推动行业进入科技时代;五是创新时代,新零售、新办公、新物种、新场景的出现和发展,带动行业进入创新的时代。(来源:证券日报)

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